Welche Kriterien beeinflussen eine Immobilienbewertung
Bei einer Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksbewertung fallen verschiedene Faktoren ins Gewicht. Wichtige Objektdaten sind zum Beispiel:
- Postleitzahl und Lage
- Grundstücksgröße
- Art des Hauses
- Alter bzw. Baujahr
- Bauweise des Hauses
- Wohnfläche in Quadratmeter
- Anzahl der Zimmer
- vorhandene Kellerräume, Garagen und Stellplätze
- Art der Küche, des Bads usw.
- Gartengestaltung
- Sonderausstattungen
Über diese Kriterien kann eine Immobilienbewertung vorgenommen werden. Dabei kommen je nach Art der Immobilie verschiedene Verfahren zum Einsatz.
So erfolgt eine Immobilienbewertung
Der Wert von Immobilien kann auf unterschiedliche Art und Weise ermittelt werden. Die gängigste Methode für eine Wertermittlung ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Auf der Basis von Lage, Ausstattung und weiteren Eigenschaften werden hierbei die amtlichen Kaufpreissammlungen von vergleichbaren Häusern oder Wohnungen mit der zu bewertenden Immobilie abgeglichen. So erhält man den sogenannten Verkehrswert.
Bei eigengenutzten Immobilien wird hingegen oft das Sachwertverfahren angewandt. Neben Lage, Grundstückswert und Ausstattung spielen bei dieser Art der Immobilienbewertung auch Baukosten und Abnutzungen eine wichtige Rolle.
Bei Mietimmobilien kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Zusätzlich zu allen anderen nennenswerten Kriterien werden hier auch nachhaltig erzielbare Mieteinnahmen sowie die Restnutzungsdauer des Hauses bzw. der Wohnung berücksichtigt. Aus diesen ergibt sich dann der Markt- bzw. Ertragswert der Immobilie.
Ist eine kostenlose Online-Immobilienbewertung sinnvoll?
Auf den Internetseiten von Banken, Vergleichsportalen und anderen Anbietern finden sich häufig Online-Tools zur Immobilienbewertung. Die Wertermittlung erfolgt hier meist auf der Basis von Vergleichswerten. Der Vorteil bei einer Online-Berechnung ist, dass diese in der Regel nichts kostet und in nur wenigen Minuten ein Ergebnis anzeigt. Allerdings weisen die Tools meist nur Marktwertspannen aus. Dennoch können Online-Rechner Ihnen einen ersten Eindruck vom ungefähren Wert einer Immobilie vermitteln und eine Grundlage für Verhandlungen mit Käufern, Maklern und Banken bieten.
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Eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen bietet höhere Ergebnissicherheit
Um einen genauen und für Kaufinteressenten auch aussagekräftigen Wert zu erhalten, empfiehlt sich eine vertiefende Immobilienbewertung durch einen zertifizierten Gutachter. Hierbei werden nicht nur die preisbestimmenden Merkmale erfasst, sondern es wird für gewöhnlich auch ein nachvollziehbares Besichtigungsprotokoll mit Fotodokumentation erstellt. Die Wertermittlung durch freie Immobiliengutachter kann kostengünstiger sein als die durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen. Vor Gericht oder anderen Behörden haben allerdings nur die Gutachten der staatlich anerkannten Sachverständigen Bestand.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Für ein Verkehrswertgutachten sollten Sie mindestens 1.800 Euro einplanen. Je nach ermitteltem Verkehrswert kommen schnell über 2.500 Euro Honorar für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zusammen. Der Preis orientiert sich nach dem geschätzten Verkehrswert der Immobilie, der Art des Gutachtens und der Berücksichtigung von Besonderheiten und Nebenkosten, etwa für die Anfahrt. Als Faustregel gelten etwa ein Prozent des Verkehrswertes – die Bewertung einer Immobilie mit einem geschätzten Wert von 200.000 Euro kostet folglich ungefähr 2.000 Euro.
Eine Immobilienbewertung kann niemals den genauen Wert von Grundstücken, Wohnungen oder Häusern widerspiegeln. Neben Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren kann die Wertermittlung auch anhand von Angebot und Nachfrage erfolgen, wodurch sich völlig andere Zahlen ergeben können.
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