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Der Baupreisindex als Indikator für die Baupreisentwicklung

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht regelmäßig den sogenannten Baupreisindex, der die Preisentwicklung der Baukosten für Neubauten und der Instandhaltungskosten für Bestandsimmobilien anzeigt und damit der Abbildung von Preisveränderungen dient. Der Begriff ist zunächst irreführend, da es nicht nur einen Index, sondern viele Indizes gibt. 

Unterschieden werden Indizes für 

  • konventionellen Neubau im Hochbau, unterschieden nach Wohngebäuden, Bürogebäuden und gewerblichen Betriebsgebäuden
  • Neubau von Einfamilienhäusern in vorgefertigter Bauart (Fertighäuser)
  • Neubau im Tiefbau (Straßenbau, Brücken, Ortskanäle) sowie
  • Instandhaltung von Wohngebäuden.

Fällt der Begriff Baupreisindex im Zusammenhang mit privaten Baufinanzierungen, ist fast immer der Baupreisindex für Wohngebäude (Neubau oder Instandhaltung von Altbau) gemeint.

Zum Berechnen des Baupreisindex erheben die Statistischen Landesämter vierteljährlich von etwa 5.000 repräsentativ ausgewählten Unternehmen die Preise für rund 173 verschiedene Bauleistungen, die der Errichtung von Bauwerken dienen. Es handelt sich um die tatsächlich erzielten Marktpreise ohne Umsatzsteuer, u. a. für Stahlbau-, Dach-, Beton-, Maurer-, Holzbau-, Verglasungs-, Rollladen-, Zimmerer-, Fußbodenlege- und Malerarbeiten, Elektro-, Haustechnik-, Sanitär- und Heizungsinstallation. Auf diese Weise wird die durchschnittliche Preisentwicklung auf Landesebene (Landesmesszahlen) und daraus wiederum die Bundesmesszahl im Vergleich mit den Vorjahrespreisen berechnet. Anhand der Bundesmesszahl wird der Baupreisindex ermittelt und in Relation zu einem fixen Basisjahr in Punkten angegeben. 

Legt man für das fixe Basisjahr 2015 den Baupreisindex mit einem Wert von 100 Punkten zugrunde, hat sich der Baupreisindex in den fünf Jahren bis zum Jahr 2020 auf 116,4 Punkte erhöht. Diese Entwicklung verlief von 2020 bis 2021 noch deutlich steiler. 2021 lag der Baupreisindex schon bei 127 Punkten.

Für das Jahr 2022 prognostizieren wir eine noch steilere Entwicklung der Baupreise im weiteren Jahresverlauf. Vergleicht man den Baupreisindex vom Februar 2022 mit dem des Vorjahresmonats, gab es eine Veränderung von 120,8 Punkten auf 138,1 Punkte. Das entspricht einer Steigerung von 14,3 % innerhalb nur eines Jahres. Gründe dafür liefern die anhaltende Verknappung von Baumaterialien, die starke Nachfrage nach (Bau-)Handwerkerdienstleistungen und die damit einhergehende starke Verteuerung der Baupreise infolge der niedrigen Bauzinsen und der Corona-Pandemie sowie die durch den Ukrainekrieg gestörten Lieferketten.

Das Statistische Bundesamt veröffentlicht die Entwicklung des Baupreisindexes jährlich in den Monaten Februar, Mai, August und November.

Neben den deutschlandweiten Indizes gibt es auch den länderspezifischen Baupreisindex wie beispielsweise den Baupreisindex Sachsen oder Bayern. Die lange Reihe von vierteljährlich aktualisierten Werten zeigt die langfristige Entwicklung der Preise auf.

Anhand des Baupreisindexes lassen sich einerseits Konjunkturentwicklungen beobachten, in einer Wechselwirkung beeinflusst er aber auch die von Bauunternehmen verlangten Preise. Denn er dient zur Kalkulation von Angeboten, für Neubauten ebenso wie für Instandhaltungsarbeiten. 

Für Bauherren wiederum kann er die Grundlage der Kostenplanung und Finanzierung darstellen. Darüber hinaus kann der Baupreisindex für die Wertermittlung von Immobilien herangezogen werden. Das spielt auch beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung eine wichtige Rolle. Denn anhand des Baupreisindexes in Kombination mit dem sogenannten Wert 1914 (auch Gebäudeversicherungswert 1914) ermittelt die Versicherungswirtschaft den aktuellen Neubauwert eines Gebäudes und damit die Versicherungssummen. 

Der herangezogene Wert 1914 ist ein fiktiver Wert, der den Neubauwert des Gebäudes im Jahr 1914 angibt, das letzte Jahr, in dem die Baupreise in Deutschland stabil waren. 

Mit einfachen Rechnungen lassen sich die Werte 1914 und der heutige Neubauwert der Immobilie schnell ermitteln, sofern der Baupreisindex in Bezug auf das Jahr 1914 vorliegt. Dieser wird vom statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt. 
 

Den Wert 1914 ermitteln Sie wie folgt:

$$ \mathsf{Wert\,1914} = {\mathsf{Neubauwert\,des\,Gebäudes\,im\,Jahr\,der\,Errichtung\,x\,100} \over \mathsf{Baupreisindex\,im\,Jahr\,der\,Errichtung\,des\,Gebäudes\,zum\,Basisjahr\,1914}} $$

Beispiel:
Neubauwert des Gebäudes im Jahr 1999:    200.000 DM
Baupreisindex im Jahr 1999 bezogen auf 1914:    1.028,1

$$ \mathsf{Wert 1914} = \mathsf{{200.000\,x\,100} \over \mathsf{1.028,1}} = \mathsf{19.453\,Goldmark} $$

Den aktuellen Neubauwert ermitteln Sie wie folgt:

$$ \mathsf{Aktueller\,Neubauwert} = \mathsf{{Wert\,1914\,x\,aktueller\,Baupreisindex\,in\,Bezug\,auf\,1914} \over \mathsf{100}} $$

Beispiel:
Neubauwert des Gebäudes im Jahr 1999:    200.000 DM
Aktueller Baupreisindex (im Februar 2022) bezogen auf 1914:     1.840,0
Wert 1914:    19.453 Goldmark

$$ \mathsf{Aktueller\,Neubauwert} = \mathsf{{19.453\,x\,1.840,0} \over \mathsf{100}} = \mathsf{357.935\,Euro} $$

Aus den beispielhaften Berechnungen können Sie ableiten, dass aufgrund der rasanten Baupreisentwicklung die neue Errichtung des 1999 für 200.000 DM erbauten Gebäudes im Februar 2022 ca. 357.935 Euro gekostet hätte.

In der nachstehenden Tabelle finden Sie für die Jahre ab 1999 den jeweiligen Baupreisindex in Bezug zum Jahr 1914. Sie können erkennen, dass sich die Baupreise stets erhöht haben. Im darunter befindlichen Diagramm wird zusätzlich die Entwicklung des Baupreisindex von 2008 bis zum Jahr 2022 grafisch verdeutlicht.

Jahr 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Baupreisindex 1.028,1 1.031,5 1.030,7 1.030,2 1.030,7 1.044,2 1.053,4 1.073,5 1.145,1 1.177,7 1.187,7 1.199,9 1.232,9 1.264,4 1.290,2 1.312,4 1.332,4 1.359,7 1.402,4 1.464,0 1.527,3 1.551,0 1.691,9 1.840,0

Darüber hinaus ist es in der Branche üblich, den Baupreisindex für Wohngebäude mit dem Tariflohnindex für das Baugewerbe zu kombinieren. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) ermittelt auf diese Weise den sogenannten gleitenden Neuwertfaktor. Die Mitglieder des Verbands sind nicht verpflichtet, genau diesen Faktor für die Immobilienbewertung zu verwenden, nutzen für ihre Rechner jedoch meist ähnliche Faktoren, die auch Anpassungsfaktor oder Prämienfaktor heißen.

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