Gebäudeversicherung – so profitieren Mieter und Vermieter

Für Immobilieneigentümer zählt die Gebäudeversicherung zu den wichtigsten Versicherungen überhaupt, denn sie leistet Ersatz, wenn das Gebäude beschädigt oder zerstört wurde. Eine Gebäudeversicherung kommt für Schäden an der Immobilie auf, die durch folgende versicherte Gefahren entstehen:

• Sturm
• Hagel
• Leitungswasser
• Feuer
• Blitzschlag
• Implosion
• Explosion
• Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen, deren Teile oder Ladung.

Zahlreiche Versicherer bieten in Ihren Bedingungswerken einen erweiterten Leistungsumfang ohne Mehrkosten an. Zum Beispiel können dann auch Schäden infolge grober Fahrlässigkeit, Schäden durch Graffiti oder mutwillige Beschädigung fremder Dritter, Schäden an Solar- und Photovoltaikanlagen sowie Schäden an Wasser-Ableitungsrohren auch außerhalb des versicherten Grundstücks mitversichert sein.

Als Vermieter sollten Sie dringend von der Möglichkeit Gebrauch machen, Ihr Gebäude auch gegen erweiterte Elementarschäden zu versichern. Denn so sind zusätzlich Schäden gegen folgende Naturgefahren versichert:

• Überschwemmung
• Rückstau
• Schneedruck
• Lawinen
• Erdsenkung
• Erdrutsch
• Erdbeben
• Vulkanausbruch.

Ob überflutete Keller oder Etagen, in den Fluten mitgerissene Häuser, unter der Last von Schnee eingestürzte Dächer oder nach Erdsenkung entstandene Mauerrisse – die durch Naturgefahren verursachten Schäden am Gebäude sind immens. Entsprechend kostspielig fallen die Reparatur- oder Wiedererrichtungskosten des Gebäudes aus.

Allerdings ist es in Hochwassergebieten bereits schwierig geworden, überhaupt eine erweiterte Elementarversicherung zu erhalten. Denn die deutschen Versicherer haben zur Kalkulation ihres Risikos und der Versicherungsbeiträge ein Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen (“ZÜRS”) entwickelt, das hausnummerngenau jede zu versichernde Immobilie in eine von vier Gefährdungsklassen einordnet. Aber immerhin 92 % aller Gebäudeadressen sind der Gefahrenklasse 1 zugeordnet, die nach derzeitiger Datenlage nicht von Hochwassergefahren durch größere stehende oder fließende Gewässer betroffen sind.

Lediglich für die 0,5 % der Adressen, die in die Gefahrenklasse 4 eingestuft wurden, wird der Abschluss einer erweiterten Elementarversicherung kaum noch oder nur zu höheren Beiträgen und mit höheren Selbstbeteiligungen je Schadensfall möglich sein. In der Gefahrenklasse 4 wird mit mindestens einem Hochwasser aller 10 Jahre gerechnet.

Welche Vorteile bietet die Gebäudeversicherung dem Mieter?

Nicht nur der Vermieter ist mit einer Gebäudeversicherung vor hohen finanziellen Risiken geschützt, die sich im Schadenfall für die Reparatur oder ggf. einen Wiederaufbau des Gebäudes ergeben. Auch der Mieter profitiert nach einem Schaden und ist daran interessiert, dass das Gebäude schnellstmöglich wieder instandgesetzt wird. So sind beispielsweise durch einen Sturm beschädigte Markisen oder Jalousien oder die durch einen Leitungswasserschaden beschädigte vom Hauseigentümer installierte Einbauküche mitversichert. Baut der Mieter hingegen die Einbauküche selbst ein, ist diese in der Hausratversicherung des Mieters versichert. Bei größeren Schäden am Gebäude, die eine Wohnung für den Mieter zeitweilig unbewohnbar machen, übernimmt die Gebäudeversicherung auch die Kosten für die Unterbringung im Hotel.

Mieter sollten sich zur bestehenden Gebäudeversicherung für all ihre eigenen Einrichtungs-, Wert-, Gebrauchs- und Verbrauchsgegenstände eine Hausratversicherung zulegen. Diese versichert das Hab und Gut des Mieters ebenfalls gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Aber auch gegen Einbruchdiebstahl, Vandalismus und Raub. Der zusätzliche Einschluss der erweiterten Elementarversicherung ist möglich und empfehlenswert.

Gemäß § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist die Gebäudeversicherung auf Mieter umlagefähig. Diesen Posten rechnen Sie als Vermieter in Ihrer Steuererklärung über die Nebenkosten ab. Damit die Gebäudeversicherung umlagefähig ist, muss der Mietvertrag eine wirksame Vereinbarung zu den Nebenkosten enthalten. Die Angabe „sonstige Nebenkosten“ reicht nicht aus, allerdings dürfen Sie alle Versicherungen, die Sie umlegen, unter dem Punkt „Versicherungen“ zusammenfassen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil entschieden (Az. VIII ZR 346/08).

Nicht nur die Gebäudeversicherung dürfen Sie auf Mieter umlegen, auch die folgenden Versicherungen rechnen Sie über die Nebenkosten ab:

Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: welcher Schlüssel?

Nebenkosten, die umlagefähig sind, geben Sie über die Abrechnung auf die Mieter aufgeteilt weiter. Üblich als Schlüssel sind:

• Anteil der gemieteten Wohnfläche einer Partei an der Gesamtwohnfläche
• Zahl der Personen pro Mietpartei.

Wie Sie die Kosten der Gebäudeversicherung an Mieter weitergeben, vereinbaren Sie im Mietvertrag. Fehlt der Verteilungsschlüssel im Vertrag, sind Sie gemäß § 556a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verpflichtet, als Verteilungsschlüssel die Wohnfläche heranzuziehen. Anderes gilt nur bei umlagefähigen Kosten, deren Verbrauch (z. B. Heizkosten) oder Verursachung (z. B. Müll) sich nachvollziehen lässt.

Wie teuer darf eine Gebäudeversicherung sein?

Die konkreten Kosten einer Gebäudeversicherung lassen sich nicht mittels eines Pauschalpreises oder einer sinnvollen Spannbreite von Beträgen ausdrücken. Da viele Faktoren in die Berechnung einfließen, fallen die Kosten individuell sehr unterschiedlich aus.  Zu den Berechnungskriterien gehören etwa Baujahr, Bauart, Größe, Lage und die Nutzungsart (privat, gewerblich oder gemischt). Liegt beispielsweise der Standort der Immobilie in einer hohen Risikozone, führt dieser Umstand in der Regel zu einem höheren Versicherungsbeitrag. 

Wollen Sie wissen, mit welchen Kosten Vermieter beim Abschluss einer Gebäudeversicherung planen müssen, empfehlen wir Ihnen unseren Tarif-Vergleichsrechner für Wohngebäudeversicherungen. Mit nur einer Berechnung erhalten Sie innerhalb weniger Minuten eine umfangreiche Übersicht der angebotenen Versicherungstarife zahlreicher Versicherer. So können Sie die Leistungen und Beiträge der angebotenen Gebäudeversicherungen bequem online vergleichen und Ihren Wunschtarif bei uns beantragen.

Vermieter unterliegen dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Sie sind dazu verpflichtet, dass die Versicherungen und Dienstleistungen, die Sie über die Nebenkosten umlegen, nicht über Gebühr kostspielig sind. Gerichte sehen die Grenze bei Mehrkosten von etwa 20 % gegenüber Angeboten mit vergleichbarem Leistungsumfang. 

Mieter haben das Recht, die Rechnungen und Verträge der Posten einzusehen, die Vermieter auf die Nebenkosten umlegen. Liegen die Kosten über dem Grenzwert von 20 %, sind diese Aufwendungen nicht umlagefähig und vom Vermieter selbst zu finanzieren. 

Wichtig: Mieter sollten sich nicht nur die Versicherungsbeiträge, sondern auch die in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren, Schäden und Kosten offenlegen lassen. Anderenfalls lässt sich nur schwer einschätzen, ob die Versicherungsbeiträge den Leistungsumfang des Versicherungsschutzes rechtfertigen. 

Welche Versicherungen dürfen Sie als Vermieter nicht auf die Mieter umlegen?

Nicht alle Versicherungen, die Sie als Vermieter abgeschlossen haben, sind auf den Mieter umlagefähig. So dürfen Sie unter anderem folgende Posten nicht auf die Nebenkosten des Mieters umlegen:

Enthält die Wohngebäudeversicherung, die prinzipiell umlagefähig ist, zusätzliche Bausteine, die Sie nicht umlegen dürfen, sind Sie dazu verpflichtet, die entsprechenden Beitragsanteile herauszurechnen. Diese Kostenanteile tragen Sie selbst. Eventuell ist es möglich, diese bei der Steuer geltend zu machen.

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