Was genau berechnet der Mietrendite-Rechner?
Grundsätzlich muss zwischen dem Brutto-Mietrendite-Rechner und dem Netto-Mietrendite-Rechner unterschieden werden. Beim Berechnen der Bruttomietrendite werden allerdings die Kaufnebenkosten, die beim Immobilienerwerb anfallen sowie die mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden laufenden Kosten nicht berücksichtigt.
Für die Berechnung der Mietrendite p. a. ist deswegen der Netto-Mietrendite-Rechner die bessere Wahl. Er berechnet die Rendite, die ein Immobilieneigentümer mit der Vermietung oder Verpachtung seiner Immobilie pro Jahr erwirtschaftet. In dieser Berechnung werden dabei die dem Vermieter beim Immobilienerwerb entstandenen Kaufnebenkosten etwa für Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung und Notar sowie die laufenden Kosten für
- ein Mietausfallrisiko (2% der Warmmiete p. a.)
- die Hausverwaltung (zwischen 240 und 360 EUR pro Wohneinheit p. a.) und
- Instandhaltungsrücklagen (ca. 7,00 EUR pro vermietetem m2 p. a.)
berücksichtigt. Der Mietrendite-Rechner bestimmt außerdem den Kaufpreisfaktor, das Verhältnis aus Kaufpreis der Immobilie und der zu erwartenden Miete.
Wie wird die Mietrendite berechnet?
Die Berechnung der Netto-Mietrendite können Sie auch ohne Rechner oder mit Hilfe von Excel ganz einfach anhand der nachstehenden Formel vornehmen:
Netto-Mietrendite p. a. = Jahresnettomiete1 x 100 / Kaufpreis (inklusive Kaufnebenkosten2)
1 Jahresnettomiete = Jahreskaltmiete p. a. abzüglich Kosten für Mietausfallrisiko, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage
2 Kaufnebenkosten = Kosten für Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung und Notar
Folgende Beispielrechnung geben wir Ihnen zur Veranschaulichung:
Wohnung, 100 m2 Wohnfläche, Kaltmiete: 10,50 €/m2
| Kostentyp | Preis |
|---|---|
| Kaufpreis der Immobilie | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten 16 % | 48.000 € |
| Jahreskaltmiete p. a. | 12.600 € (10,50 € x 100 m2 x 12 Monate) |
| Kosten für Vermieter p. a. | 1.324 € |
| Mietausfallrisiko | 324 € p. a. (2 % der Warmmiete (13,50 € / m2)) |
| Hausverwaltung | 300 € p. a. |
| Instandhaltungsrücklage | 700 € p. a. (7,00 € / m2) |
Die jährliche Netto-Mietrendite berechnet sich in diesem Fall wie folgt:
Netto-Mietrendite p. a. = (Jahreskaltmiete 12.600 € - Kosten für Vermieter 1.324 €) x 100 : (Kaufpreis der Immobilie 300.000 € + Kaufnebenkosten 48.000 €)
Ergebnis: Die Netto-Mietrendite beträgt in diesem Beispiel 3,24 % p. a.
Doch was bedeutet das Ergebnis für Sie?
Experten schätzen, dass die Mietrendite mindestens 3 % p. a. betragen sollte, idealerweise sogar mehr. Meist wird aber von der Brutto-Mietrendite gesprochen, die die Kaufnebenkosten und die laufenden Kosten für den Vermieter nicht berücksichtigt und in dem vorgenannten Beispiel 4,20 % beträgt. Diese Betrachtung ist jedoch schöngefärbt und dient eher für die animierende Argumentation im Verkauf von Immobilien.
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