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Sie wollen Ihre bestehende Baufinanzierung vorzeitig innerhalb der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) kündigen? Dann verlangt Ihr Kreditgeber meist eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wir erklären Ihnen warum und ob Sie diese umgehen können. Mithilfe des Vorfälligkeitsentschädigung-Rechners von heim-und-immobilie.de können Sie die voraussichtlich entstehenden Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) annähernd kalkulieren.

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So funktioniert der Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner

Die Kündigung einer Immobilienfinanzierung durch den Darlehensnehmer ist während einer vereinbarten Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) grundsätzlich nicht möglich. Nur in wenigen Ausnahmefällen, z. B. bei Verkauf der finanzierten Immobilie oder einer Ablehnung des Wunsches nach einer Ausweitung des ursprünglichen Kredits, muss der Kreditgeber der Kündigung stattgeben und das Darlehen zurücknehmen. 

Da dem Kreditgeber durch die vorzeitige Kündigung des Darlehensvertrages Zins- und Margenschäden entstehen, wird er zum Zwecke des Schadensersatzes vom Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen. Ist das Darlehen bei Kündigung noch nicht ausgezahlt, fällt eine Nichtabnahmeentschädigung an, welche der Höhe nach der Vorfälligkeitsentschädigung entspricht. 

Aber auch der Kreditgeber hat die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) aus wichtigem Grund zu kündigen, wenn z. B. der Darlehensnehmer seinen Vertragsverpflichtungen nicht nachkommt. In einem solchen Fall wird gegenüber dem Kreditnehmer ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht, welcher der Vorfälligkeitsentschädigung entspricht.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt für den Kreditnehmer hingegen nicht an, wenn ein Darlehen nicht grundpfandrechtlich besichert ist. Da ein Immobilienkredit meist grundpfandrechtlich besichert ist, ist eine vorzeitige Kündigung innerhalb einer länger als 10 Jahre vereinbarten Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) nur dann ohne Entrichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich, wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens oder der letzten Vertragsveränderung mindestens 10 Jahre verstrichen sind. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Mit unserem Onlinerechner können Sie die ungefähre Höhe einer anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Die zur Berechnung notwendigen Angaben finden Sie alle in Ihrem bestehenden Darlehensvertrag. Sollte das im Rechner angezeigte Ergebnis im Vergleich zu der von Ihrem Kreditgeber geforderten Vorfälligkeitsentschädigung eine sehr große Abweichung aufweisen, können Sie diese Differenz mit Ihrem Kreditgeber prüfen. Insofern ist der von uns kostenlos zur Verfügung gestellte Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner eine sehr sinnvolle Unterstützung für Sie.

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Vorfälligkeitsentschädigung berechnen – das müssen Sie wissen

Wer eine Immobilie erwirbt, schließt in der Regel eine Baufinanzierung ab. In Niedrigzinsphasen ist es dabei für den Darlehensnehmer lohnend, eine lang andauernde Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) zu vereinbaren. 

Grundsätzlich ist es während der vereinbarten Zinsbindungsfrist -insbesondere zum Zwecke einer Umschuldung – dem Darlehensnehmer nicht möglich, das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Nur ein Verkauf der finanzierten Immobilie, z. B. wegen Umzug, Scheidung oder Todesfall, erlaubt eine vorzeitige Kündigung- jedoch fällt dann für den Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung an. 

Maßgebliche Größen, die die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung bestimmen, sind: 

  • der Zinsschaden, auch Zinsverschlechterungsschaden oder Zinsausfallschaden genannt
  • der Zinsmargenschaden, bereinigt um entfallende Risiko- und Verwaltungskosten 
  • die Bearbeitungsgebühr.

Der Vertrag gilt nach seiner Kündigung dann als erfüllt, wenn vom Darlehensnehmer die Restschuld zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber gezahlt wurden.

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Beispielrechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Ehepaar hat eine Baufinanzierung in Höhe von 250.000 Euro mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und einem Sollzinssatz von 2,24 % abgeschlossen. Die monatliche Darlehensrate beträgt 989,58 Euro. Nach einer Laufzeit von 8 Jahren möchten die beiden aufgrund eines beruflich bedingten Umzuges ihr Haus verkaufen und ihren Immobilienkredit vorzeitig kündigen. Die Restschuld beträgt zu diesem Zeitpunkt 184.928,69 Euro.

Beispielrechnung

Vertragsbeginn 01.12.2012
Ende der Sollzinsbindung 31.12.2022
Restschuld zurzeit 184.928,69 €
Datum für diese Restschuldangabe 11.12.2020
Sollzinssatz (Nominalzins) 2,24 %
Derzeitige Ratenhöhe 989,58 €
Zahlung der Raten monatlich
Geplanter Kündigungstermin 30.06.2021
Jährliche Sondertilgung 0,00 €
Erfolgte in diesem Jahr bereits eine Sondertilgung nein
Zinsverschlechterungsschaden 7.253,32 €
Risikoersparnis (basierend auf 0,1 Prozentpunkten) - 258,18 €
Verwaltungskosten-Ersparnis (bei 4 Euro je Buchungsvorgang) - 72,00 €
Bearbeitungsentgelt der Bank + 150,00 €
Vorfälligkeitsentschädigung 7.073,14 €

In unserem Beispiel muss das Paar mit einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von ca. 7.100 Euro rechnen. Es handelt sich hier zur Orientierung um einen ungefähren Wert. Maßgeblich für die Darstellung der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung ist die Berechnung durch den Kreditgeber.

Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt

Das Ergebnis unseres Vorfälligkeitsrechners zeigt Ihnen zur Orientierung einen ungefähren Richtwert einer anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung an und ermöglicht einen Vergleich des vom Kreditgeber selbst berechneten Wertes, welcher maßgeblich ist. Sollte zwischen den Werten eine erhebliche Differenz auftreten, empfehlen wir Ihnen, die Berechnung des Kreditgebers prüfen zu lassen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dem Kreditgeber als Schadensersatz für den dem Kreditinstitut durch eine vorzeitige Kündigung einer Baufinanzierung entstehenden Zinsschaden und Zinsmargenschaden.

Der Kreditgeber darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ein Darlehen zum Ende der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) gekündigt wird. Haben Sie eine Baufinanzierung mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren abgeschlossen, können Sie das Darlehen 10 Jahre nach dessen Vollauszahlung bzw. 10 Jahre nach der letzten Vertragsanpassung mit einer Frist von 6 Monaten kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden darf.

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