Die Voraussetzungen und Höhe eines Baukredits
Möchten Sie einen Baukredit aufnehmen, müssen Sie mindestens 18 Jahre alt sein und eine feste Anstellung nachweisen können. Hierzu zählen auch befristete Arbeitsverträge sowie freiberufliche und selbstständige Tätigkeiten, diese wirken sich jedoch für gewöhnlich nachteilig auf die Konditionen der Finanzierung aus. Auch Ihre allgemeine Kreditwürdigkeit wird über eine SCHUFA-Auskunft geprüft. Sind Sie bei beispielsweise bei der Rückzahlung anderer Kredite schon einmal in Rückstand geraten, sinken die Chancen auf eine Bewilligung.
Im Antrags- und Prüfprozess Ihres Baukredits, wird im nächsten Schritt Ihr maximaler Darlehensrahmen bestimmt. Dieser hängt überwiegend von Ihrem Einkommen ab, also Ihrem Gehalt zuzüglich aller weiteren Einkünfte und abzüglich Ihrer Lebenshaltungskosten. Auch Ihre bestehenden Finanzreserven, der Beleihungswert der Immobilie, die Sie erwerben bzw. errichten möchten, sowie weitere mögliche Sicherheiten (etwa Vermögenswerte) sind von Relevanz.
Was umfasst ein Baukredit?
Entscheidend bei einem Baukredit ist der Zinssatz. Dieser gibt an, wie viel Kapital Sie der Bank zuzüglich der eigentlichen Darlehenssumme zurückzahlen müssen. Die aussagekräftigste Angabe hierbei ist der effektive Jahreszins, denn dieser umfasst den Sollzins des Kredits und berücksichtigt darüber hinaus auch alle nicht-variablen Nebenkosten. Bei Baukrediten wird die Entwicklung der Zinsen vor allem vom Kapitalmarkt bestimmt, aber auch die Laufzeit beeinflusst den individuellen Zinssatz. Je schneller Sie der Bank das geliehene Geld zurückzahlen können, umso besser sind in der Regel die Konditionen. Die Tilgungsrate und mögliche Sonderleistungen nehmen ebenfalls Einfluss auf die Verzinsung.
So berechnen Sie Ihren Baukredit
Sie können sich bereits vor dem Kontaktieren Ihres Finanzdienstleisters einen Überblick über die Konditionen eines möglichen Baukredits verschaffen. Nutzen Sie hierfür einfach unseren kostenlosen Finanzierungsrechner. Mit nur wenigen Eingaben zu Ihrer Wunschimmobilie, der benötigten Darlehenssumme und dem Tilgungssatz erhalten Sie Aufschluss über die monatliche Rate, die Sie erwartet, sowie über den effektiven Jahreszins des Kredits.
Was ist bei einem Baukredit ohne Eigenkapital zu beachten?
Zwar wird von Experten empfohlen, einen Teil der Immobilienfinanzierung selbst aufzubringen, doch auch ganz ohne Eigenkapital ist ein Baukredit möglich. Bei einer sogenannten Vollfinanzierung werden sämtliche Kosten vom aufgenommenen Darlehen gedeckt. Als Varianten existieren hier die 100-%- und die 110-%-Finanzierung, letztere sichert auch die Kaufnebenkosten eigenständig oder über einen zusätzlichen Privatkredit ab.
Vollfinanzierungen ermöglichen den Bau oder Erwerb der Wunschimmobilie ganz ohne Spareinlage, sind allerdings mit Nachteilen verbunden. Für die Bewilligung eines solchen Baukredits benötigen Sie zunächst einmal eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit und ein hohes gesichertes Einkommen. Außerdem sind Vollfinanzierungen riskanter, dauern länger und kosten insgesamt mehr als eine Finanzierung mit Eigenkapital.
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Ist das Umschulden eines Baukredits sinnvoll?
Gerade in den derzeitig bestehenden Niedrigzinszeiten bietet das Umschulden eines Baukredits oftmals große monatliche Einsparpotenziale, vor allem bei noch hoher bestehender Restschuld und langer Restlaufzeit eines alten Darlehens. Ob die Umschuldung sinnvoll ist, können Sie über unseren Bauzins- oder Anschlussfinanzierungs-Rechner herausfinden. Allerdings muss der alte Baukredit bereits 10 Jahre laufen, bevor Sie eine kostenfreie Sonderkündigung in Anspruch nehmen dürfen. Vor Ablauf der Zehnjahresfrist ist das Umschulden des Darlehens nur gestattet, wenn ein berechtigtes Interesse dazu besteht – etwa, wenn Sie die finanzierte Immobilie verkaufen möchten. Außerdem behält es sich die Bank dann vor, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben, um die ihr entgehenden Zinseinnahmen zu kompensieren.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Experten raten dazu, nicht mehr als 35 bis 40 % des monatlichen Nettoeinkommens für die Tilgung eines Baukredits aufzuwenden. Auf diese Weise können Sie das Darlehen konsequent zurückzahlen, gefährden jedoch trotz der zusätzlichen finanziellen Belastung Ihren Lebensunterhalt nicht. In der Regel stimmen Banken einer Darlehensrate von mehr als 40 % der Nettoeinkünfte ohnehin nicht zu, da das Ausfallrisiko in diesem Fall zu hoch wäre.
Wie genau die Auszahlung Ihres Baukredits erfolgt, hängt davon ab, ob Sie eine bereits bestehende Immobilie kaufen oder neu bauen. Ist Ersteres der Fall, erfolgt die komplette Zahlung recht schnell, nämlich sobald die Finanzierung bewilligt und der Kaufvertrag unterschrieben ist. Lassen Sie der Bank einfach eine Kopie des Vertrages zukommen, dann überweist sie die vereinbarte Summe direkt an den Verkäufer oder Bauträger.
Bauen Sie hingegen selbst, wird Ihr Baukredit meist in Raten ausgezahlt. Diese sind vom Baufortschritt abhängig, Sie erhalten also prozentuale Anteile des Darlehens beim Grundstückskauf, bei der Fertigstellung des Roh- und Dachbaus, der Rohinstallation von Heizung, Sanitäranlagen und Elektrik usw. Die Teilauszahlung erfolgt hier, um die zweckmäßige Verwendung des Kredits – den Bau einer Immobilie – sicherzustellen.
Sollten Sie aufgrund unverhoffter Entwicklungen in einen finanziellen Engpass geraten und die Raten für Ihren Baukredit nicht mehr aufbringen können, sollten Sie sich unbedingt mit Ihrer Bank in Verbindung setzen.
Ihr Kreditinstitut wird versuchen Ihnen dabei zu helfen, die Finanzierung weiterhin bewältigen zu können, denn dies ist für beide Parteien die beste Option. Möglichkeiten hierfür sind zum Beispiel Stundung, Tilgungssatzwechsel oder Tilgungsaussetzung. Funktionieren diese Methoden nicht, kann der Verkauf der Immobilie ein letzter Ausweg sein. Melden Sie sich nicht bei Ihrer Bank und zahlen Ihre Raten einfach nicht, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.
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