Welche Kosten fallen bei einem Bau oder einem Erwerb einer Immobilie an?
Ganz klar nehmen die Bau- bzw. Erwerbskosten für eine Immobilie den größten Kostenblock für sich in Anspruch. Diese Kosten sind in den meisten Fällen auch der Grund, warum Menschen überhaupt ein Immobiliendarlehen aufnehmen müssen.
Jedoch dürfen beim Bau oder Erwerb einer Immobilie keinesfalls die anfallenden Nebenkosten unberücksichtigt bleiben, denn auch deren Beträge sind nicht unerheblich. Sie werden auf Grundlage des Kaufpreises der Immobilie berechnet:
| Nebenkosten | Anteil am Kaufpreis der Immobilie |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,50 % - 6,50 % |
| Notarkosten | ca. 2,00 % |
| Grundbucheintragung | ca. 0,50 % |
| Maklerprovisionen | 3,57 % - 7,14 % |
Wichtiger Hinweis zu Maklerprovisionen: Seit dem 23. Dezember 2020 gelten neue gesetzliche Regelungen. Wenn der Makler durch den Verkäufer des Eigenheims bzw. der Eigentumswohnung beauftragt wurde, dann sind durch den Käufer der Immobilie nur maximal 50 % der Maklerprovision zu zahlen und zwar erst dann, wenn der Auftraggeber des Maklers die Zahlung seines Anteils der Maklerprovision dem Käufer nachweisen kann.
Beim Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung ziehen Sie bitte je nach Zustand der Immobilie zusätzliche Kosten für Renovierung, Modernisierung, Sanierung Umbau, Anbau und Umzug in Betracht.
Bei der Errichtung eines Neubaus sind außerdem die Baunebenkosten keinesfalls zu vernachlässigen. Stellvertretend genannt seien die Kosten für Architektenleistungen, Bauantrag, Baugenehmigung, Vermessungsarbeiten, Bodengutachten, Bodenaushub, Erschließungskosten (Strom, Gas, Wasser, Kanalisation, Telekommunikation) und Baugutachter. Hinzu kommen Beiträge für die Bauherrenhaftpflichtversicherung, Feuerrohbauversicherung und Bauleistungsversicherung.
Aufgrund der niedrigen Darlehenszinsen besteht bei immer mehr Menschen der Wunsch, sich eine eigene Immobilie anzuschaffen. Jedoch können viele Menschen selbst nicht die beim Bau oder Erwerb einer Immobilie anfallenden Nebenkosten bestreiten und verfügen nicht über das notwendige Eigenkapital, sodass bei den Kreditinstituten auch Baufinanzierungen ohne Eigenkapital angefragt werden.
Wie funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Künftige Bauherren und Immobilienerwerber müssen wissen, dass eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur unter ganz engen Voraussetzungen möglich ist. Sie sollten über ein sehr hohes und vor allem sicheres Einkommen verfügen. Schwierig wird es, wenn sie ihr Erwerbseinkommen aus selbständiger oder freiberuflicher Tätigkeit beziehen. Freiberufler, die nachweislich langanhaltend stabile und hohe Einkünfte nachweisen können, haben eine größere Chance, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten.
Zudem werden eine überdurchschnittlich hohe Kreditwürdigkeit sowie eine absolut einwandfreie SCHUFA-Auskunft erwartet. Das Todesfallrisiko, das Berufsunfähigkeitsrisiko sowie das Unfallrisiko des Darlehensnehmers sollte über geeignete Versicherungen abgesichert sein. Einfluss auf die Entscheidung des Kreditgebers haben auch die Lage und der Bauzustand der zu finanzierenden Immobilie, die sich bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital in einer Bestlage und in einem sehr guten baulichen Zustand befinden sollte. Das Lebensalter bei Antragstellung kann nicht unberücksichtigt bleiben, denn das Immobiliendarlehen muss spätestens mit dem Renteneintrittsalter beglichen sein, wenn kein ausreichend hohes künftiges Renteneinkommen nachgewiesen werden kann.
Nur wenn mindestens diese Voraussetzungen erfüllt sind, lohnt es sich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzufragen.
Deswegen sollten künftige Bauherren oder Immobilienerwerber zunächst prüfen, ob sie nicht doch über Eigenkapital verfügen, denn Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind teuer und nicht so einfach zu haben.
Nachstehend haben wir Ihnen aufgelistet, was alles als Eigenkapital zu werten ist:
- Barvermögen
- Bankguthaben
z. B. auf Giro- und Sparkonten, Sparpläne, Tagesgelder, Termingelder, Festgelder - Bausparguthaben
- Aktien, Fonds, Wertpapiere
- Kapitalbildende Lebens- oder private Rentenversicherungen
- Edelmetalle
- eigene unbelastete Grundstücke, Häuser, Wohnungen.
Hat eine Prüfung und Summierung oder o. g. Punkte ergeben, dass Eigenkapital in ausreichender Höhe vorhanden ist, kann das Immobilienvorhaben geprüft und eine Finanzierungsanfrage gestellt werden.
So berechnen Sie Ihre Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Planen Sie, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital aufzunehmen, sollten Sie sich vorher über die verschiedenen Konditionen informieren und Angebote vergleichen. Eine erste Orientierungshilfe stellt unser Baufinanzierungsrechner dar. Mit nur wenigen Klicks können Sie so ermitteln, wie die Finanzierung, die Sie sich wünschen, in etwa ausfällt.
So unterscheiden sich Baufinanzierungen
Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital unterscheidet sich in die
- 100 % - Finanzierung
Die 100 % Finanzierung finanziert ausschließlich und vollständig den Kaufpreis der Immobilie - nicht jedoch die Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintragung und Makler. Die Kaufnebenkosten müssen also vom Darlehensnehmer separat getragen werden. - 110 % - Finanzierung
Die 110 % Finanzierung finanziert den Kaufpreis der Immobilie zuzüglich der Kaufnebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintragung und Makler.
In diesem Fall spricht man von einer Vollfinanzierung, da der Darlehensnehmer kein Eigenkapital aufbringen muss.
Die sonstigen Nebenkosten, etwa für Renovierung, Modernisierung, Sanierung, Anbau, Umbau und Umzug dürfen dabei keinesfalls aus dem Auge verloren werden und müssen zusätzlich finanziert werden.
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Diese Voraussetzungen bestehen bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Steuern Sie bei der Immobilienfinanzierung nichts selbst dazu, sondern möchten Sie sie allein über Fremdkapital abwickeln, gelten deutlich strengere Anforderungen für die Bewilligung des Kredits. Schließlich ist das finanzielle Risiko für die Banken in diesem Fall deutlich höher. Zunächst einmal müssen Sie eine überdurchschnittliche Kreditwürdigkeit aufweisen und auch Ihre SCHUFA-Auskunft muss tadellos sein. Dies ist oberste Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Des Weiteren benötigen Sie ein überdurchschnittlich hohes, gesichertes Einkommen, welches quasi für Ihre Bonität bürgt und den Nachteilen des fehlenden Eigenkapitals entgegentritt. Aus diesem Grund ist es gerade für Personen mit schwankenden Einkünften, etwa Freiberufler oder Selbstständige, enorm schwer oder sogar unmöglich, eine Vollfinanzierung bewilligt zu bekommen.
Auch die Immobilie, die Sie bauen oder kaufen, spielt eine Rolle. Möchten Sie einen sanierungsbedürftigen Altbau erwerben oder einen Neubau in einer wenig beliebten Gegend errichten, so werden Banken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital höchstwahrscheinlich nicht zustimmen. Gut erhaltene Objekte in gehobener Lage steigern hingegen die Chance einer Bewilligung.
Bedenken Sie außerdem, dass Kreditinstitute eher eine 100%-Finanzierung herausgeben, als auch die Bau- oder Erwerbsnebenkosten mitzufinanzieren. Für Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Ähnliches existiert kein materieller Gegenwert – das ausgegebene Geld ist für die Bank „verloren“, wodurch das finanzielle Risiko für sie noch weiter steigt.
Die Vor- und Nachteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Die Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital liegen im derzeit insgesamt sehr niedrigen Zinsniveau. Dieses niedrige Zinsniveau erlaubt die Überlegung, bisherige Mietzahlungen gegen die Investition in Wohneigentum zu tauschen und sich bestenfalls über diesen Weg für das Alter abzusichern. Mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann eine solche Entscheidung rasch umgesetzt werden.
Allerdings prüfen die Kreditinstitute sehr genau, ob vom Darlehensnehmer die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder sogar für eine Vollfinanzierung erfüllt werden. Nur Personen, die über ein gesichertes hohes Einkommen verfügen, eine ausgezeichnete Bonität nachweisen, Lebensrisiken versichert haben und das Darlehen bis zum Renteneintrittsalter zurückführen können, haben gute Chancen, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital oder gar eine Vollfinanzierung zu erhalten. Aber auch nur dann, wenn sich die zu finanzierende Immobilie in einem sehr guten baulichen Zustand und in einer Best-Lage oder zumindest in einer sehr guten Wohnlage befindet.
Nachteilig ist, dass dem Darlehensnehmer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich teurer zu Buche schlägt als eine mit Eigenkapital.
Kreditgeber müssen das höhere Finanzierungsrisiko über einen höheren Sollzinssatz ausgleichen. Dadurch steigen für den Darlehensnehmer die Gesamtkosten für die Immobilienfinanzierung -also über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung betrachtet- erheblich an. Die höhere Darlehenssumme zuzüglich der höheren Sollzinsen führen zu einer deutlich höheren monatlichen Darlehensrate, die ein entsprechend hohes Einkommen erfordert. In der Regel verlängert sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens über viele Jahre, sodass für den Darlehensnehmer ein längeres Rückzahlungsrisiko besteht.
Fazit
heim-und-immobilie.de empfiehlt daher, sich für eine Baufinanzierung mit Eigenkapital zu entscheiden. Geringere Gesamtkosten, eine kürzere Darlehenslaufzeit und ein dadurch verringertes Zahlungsausfallrisiko sind deren klare Vorteile.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Grundsätzlich ja. Die Kreditinstitute müssen das erhöhte Kreditrisiko einer Vollfinanzierung in den Sollzinssatz einpreisen, sodass dieser im Vergleich zu einer Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital deutlich höher ausfällt. Zusätzlich führt die wegen des fehlenden Eigenkapitals höher ausfallende Darlehenssumme zu höheren monatlichen Raten, sodass die Vollfinanzierung in ihrer Gesamtlaufzeit meist gestreckt wird. In diesen Fällen führt dies beim Darlehensnehmer zu einer insgesamt deutlich höheren Zinsbelastung und somit zu höheren Kosten.
Damit Sie das eigene Risiko bei einer Vollfinanzierung so gering als möglich halten, ist bei dem derzeit sehr niedrigem Zinsniveau eine langfristige Zinsfestschreibung (Zinsbindung) anzuraten. Dafür sollte der anfängliche Tilgungssatz p. a. für eine Baufinanzierung gänzlich ohne Eigenkapital bezogen auf die Darlehenssumme bestenfalls mindestens 5 % betragen.
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