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Wie schön wäre es, wenn mit dem reinen Kaufpreis einer Immobilie das Thema der Kosten abgehakt wäre. Tatsächlich müssen Sie als künftiger Haus- oder Wohnungseigentümer jedoch zusätzlich anfallende Kaufnebenkosten begleichen. Diese können je nach Bundesland, in welchem Sie die Immobilie erwerben oder bauen, bis zu 12,5 % des Immobilienpreises ausmachen. Unser Nebenkostenrechner hilft Ihnen, die zusätzlichen Aufwände beim Immobilienkauf oder beim Hausbau komfortabel online zu berechnen.

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Keine Nebensache: Berechnen Sie die Zusatzausgaben beim Immobilienkauf

Bevor Sie eine Immobilie erwerben, sollten Sie die anfallenden Nebenkosten kennen und in Ihrer Baufinanzierung für Ihren Haus- oder Wohnungskauf berücksichtigen. Die Nebenkosten addieren sich meist zu einem beachtlichen fünfstelligen Betrag und müssen dem Kaufpreis Ihrer Immobilie hinzugerechnet werden. Die Höhe der Nebenkosten hängt dabei wesentlich von dem Bundesland ab, in dem sich Ihr künftiges Eigenheim befindet. In der Regel müssen Sie mit einem Betrag zwischen 7,9 % und 12,5 % des Kaufpreises rechnen.

Differenzen zwischen den Bundesländern resultieren vor allem aus den jeweils geltenden Sätzen für die Grunderwerbssteuer und die Maklerprovisionen. 

Die Bundesregierung hat per Gesetz mit Wirkung zum 23. Dezember 2020 beschlossen, dass die bei einem Einfamilienhaus- oder Wohnungskauf fällig werdende Maklerprovision nur noch bis maximal zu deren Hälfte durch den Käufer bezahlt werden muss, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Käufer ist zudem erst dann zur Zahlung seines Anteils der Maklerprovision verpflichtet, wenn der Verkäufer oder der Makler belegt, dass der Verkäufer seinen Anteil der Maklerprovision bereits beglichen hat.

Durch diese Maßnahme konnten die Nebenkosten für den Käufer einer Immobilie deutlich abgesenkt werden.

Mit dem Kaufnebenkostenrechner von heim-und-immobilie.de können Sie die Nebenkosten für Ihren Haus- oder Wohnungskauf sehr einfach und schnell ermitteln. Damit liegen Ihnen wichtige Werte für die Kalkulation Ihrer Bau- oder Immobilienfinanzierung vor. Beachten Sie: Die Kaufnebenkosten werden in der Regel aus dem Eigenkapital des Käufers finanziert.

Hier können Sie Ihre Kaufnebenkosten ganz einfach selbst berechnen:

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Direkte und indirekte Nebenkosten in der Übersicht

 Die direkten Nebenkosten im Zusammenhang mit einem Immobilienerwerb umfassen die

  • Grunderwerbsteuer  
  • Grundbucheintragung
  • Notarkosten
  • Maklerprovision

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem gesamten Kaufpreis der Immobilie und wird bei jedem Eigentumsübergang fällig – egal, ob es sich um ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung handelt. Jedes Bundesland legt dabei den Steuersatz selbst fest, was zu entsprechend unterschiedlich hohen Steuerbelastungen führt. Steht Ihr künftiges Haus z. B. in Bayern oder Sachsen, zahlen Sie nur 3,5 % Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen und dem Saarland werden hingegen 6,5 % fällig. Unsere Tabelle zeigt Ihnen die Gesamtübersicht für die Bundesländer.

Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,00 %
Bayern 3,50 %
Berlin 6,00 %
Brandenburg 6,50 %
Bremen 5,00 %
Hamburg 4,50 %
Hessen 6,00 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,00 %
Niedersachsen 5,00 %
Nordrhein-Westfalen 6,50 %
Rheinland-Pfalz 5,00 %
Saarland 6,50 %
Sachsen 3,50 %
Sachsen-Anhalt 5,00 %
Schleswig-Holstein 6,50 %
Thüringen 6,50 %

Der erforderliche Grundbucheintrag verursacht Gebühren in Höhe von 0,6 % des Kaufpreises Ihrer Immobilie, die an das Grundbuchamt zu entrichten sind. Die Eintragung einer Grundschuld einer fremdfinanzierten Immobilie wird obligatorisch durch einen Notar nach dessen Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrages veranlasst. An den Notar müssen Sie Notarkosten bezahlen, die entsprechend der erbrachten Leistungen 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises betragen.

Ist mit dem Verkauf der Immobilie durch den Verkäufer ein Makler beauftragt, trägt der Käufer seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr die volle, sondern maximal 50 % der Maklerprovision. Die Maklerprovision beläuft sich je nach Bundesland auf 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises, wobei die höchsten Sätze mit 7,14 % in Berlin und Brandenburg aufgerufen werden. Seinen Anteil an der Maklerprovision muss der Käufer erst dann an den Makler entrichten, wenn der Verkäufer, der den Makler zur Vermittlung des Verkaufes beauftragt hat, nachweisen kann, dass er seinen Anteil der Maklerprovision bereits entrichtet hat. Diesen Nachweis kann auch der Makler erbringen.

In nachstehender Tabelle erfahren Sie, mit welcher Maklerprovision Sie in Ihrem Bundesland rechnen müssen. Da die Höhe der Maklerprovision frei ausgehandelt werden kann, können sich auch Abweichungen von den Werten in der Tabelle ergeben.

Bundesland Maklerprovision
Baden-Württemberg 7,14 %
Bayern 7,14 %
Berlin 7,14 %
Brandenburg 7,14 %
Bremen 5,95 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 %
Niedersachsen 7,14 %
Nordrhein-Westfalen 7,14 %
Rheinland-Pfalz 7,14 %
Saarland 7,14 %
Sachsen 7,14 %
Sachsen-Anhalt 7,14 %
Schleswig-Holstein 7,14 %
Thüringen 7,14 %

Zu den möglichen indirekten Nebenkosten bei einem Immobilienerwerb zählen:

  • Bereitstellungszinsen für die Verfügbarkeit des laufenden Darlehens bei der Bank
  • Bauzeitzinsen, die während der Bauphase bis zum Einzug auf die bereits je nach Baufortschritt ausgezahlten Teilbeträge zuzüglich den Bereitstellungszinsen fällig werden
  • Ausgaben für Gutachten zur Schätzung von Immobilienwertenoder Schäden
  • Aufwände für Modernisierungen, die zu direkten Kosten werden, wenn ein Einzug ohne vorherige Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten nicht möglich ist 

Umzugskosten durch Beauftragung von Umzugsunternehmen, Handwerkern etc.

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Kaufnebenkostenrechner im Einsatz: Beispielrechnung

Eine Familie in München entscheidet sich zum Kauf eines Hauses, inklusive Grundstück. Der Kaufpreis beträgt 900.000 Euro. Die Vermittlung des Kaufes erfolgte durch einen Makler, der allerdings vom Verkäufer beauftragt wurde. 

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Besonderheit, dass vom Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nur noch maximal die Hälfte der Maklerprovision an den Makler zu entrichten sind. In dem vorgenannten Beispiel wurde die im Freistaat Bayern gültige Gesamt-Maklerprovision in Höhe von 3,57 % zugrunde gelegt. Der maximal hälftige Anteil für den Käufer beträgt in diesem Fall 1,79 %.

Folgende Kaufnebenkosten fallen in diesem Beispiel etwa an:

Grunderwerbssteuer3,50 %31.500,00 €
Notarkosten1,50 %13.500,00 €
Grundbucheintrag0,60 %5.400,00 €
maximal hälftige Maklerprovision1,79 %16.110,00 €
Gesamt7,39 %66.510,00 €

Wichtiger Hinweis:

Der Kauf des gleichen Hauses hätte in den meisten anderen Bundesländern noch deutlich höhere Nebenkosten nach sich gezogen:

Baden-Württemberg 80.010,00 €
Bayern (unser Beispiel) 66.510,00 €
Berlin 105.030,00 €
Brandenburg 109.530,00 €
Bremen 90.720,00 €
Hamburg 87.570,00 €
Hessen 99.720,00 €
Mecklenburg-Vorpommern 89.010,00 €
Niedersachsen 80.010,00 €
Nordrhein-Westfalen 93.510,00 €
Rheinland-Pfalz 80.010,00 €
Saarland 93.510,00 €
Sachsen 66.510,00 €
Sachsen-Anhalt 80.010,00 €
Schleswig-Holstein 93.510,00 €
Thüringen 93.510,00 €

Die Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtkosten für den Immobilienkauf beträchtlich.

Sind Sie sich noch unsicher, wie viel Geld Sie überhaupt für einen Immobilienkauf aufwenden können, dann hilft Ihnen unser Ratgeber “Wie viel Haus kann ich mir leisten?”

Sie können aber auch ein unverbindliches Finanzierungsangebot direkt bei uns anfordern.

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