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Finden Sie mit heim-und-immobilie.de heraus, wie viel Haus Sie sich leisten können. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie Sie Ihr verfügbares Budget kalkulieren und nach welcher Formel Sie den passenden maximalen Kreditbetrag und Ihre monatliche Rate berechnen.

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Verfügbares Budget kalkulieren

Bevor Sie sich nach einem passenden Objekt umsehen, sollten Sie mithilfe eines Kassensturzes herausfinden, wie viel Geld Sie in den Haus- oder Wohnungskauf investieren können. Listen Sie genau auf, welche Einnahmen und Ausgaben regelmäßig monatlich, viertel-, halb- oder einmal jährlich anfallen und stellen Sie die Differenz fest. Diese zeigt Ihnen die monatliche finanzielle Belastbarkeit Ihres Haushalts an. 

Bedenken Sie zudem: Je länger Sie bauen oder sanieren, desto länger müssen Sie im bisherigen Zuhause bleiben und die Miete zusätzlich zur Kreditrate zahlen. Diese Kosten müssen Sie beim Kassensturz zusätzlich einkalkulieren. 

Planen Sie zudem eine Reserve für Notfälle ein! Ob eine dringende Autoreparatur oder der notwendige Kauf einer neuen Waschmaschine: Unvorhersehbare Ausgaben können jederzeit anfallen. Unabhängig davon, ob Sie planen, eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, gilt grundsätzlich:

  • Drei Monats-Netto-Gehälter sollten Sie für Notfälle zur Verfügung haben.
  • Etwa 5 % Ihres monatlichen Nettoeinkommens sollten Sie ansparen.

Mit unserem Rechner können Sie sehr schnell und einfach berechnen, wie viel Haus Sie sich leisten können, also mit welchem Kauf- oder Baupreis Sie maximal kalkulieren sollten:

Finanzierung mit und ohne Eigenkapital

Eigenkapital ist ein wichtiger Baustein für die Baufinanzierung. Wir von heim-und-immobilie.de raten dazu, rund 20 % bis 30 % der Kosten beim Hauskauf über Eigenkapital abzudecken. Ein Beispiel: Wenn Sie eine Immobilie zu einem Preis von 200.000 Euro kaufen, wären mindestens 40.000 Euro Eigenkapital empfehlenswert. Unter Eigenkapital zählen beispielsweise Guthaben auf Giro- oder Tagesgeldkonten sowie auf Sparbüchern oder in Bausparverträgen, Vertragsguthaben in Lebens- und privaten Rentenversicherungen, Geldanlagen in Wertpapieren, Aktien und Fonds sowie bereits bezahlte Immobilien. Meist werden von einem Teil des Eigenkapitals die Baunebenkosten beglichen. Je höher Ihr Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen erhalten Sie bei einer Immobilienfinanzierung.

Doch: Wie viel Haus kann ich mir ohne Eigenkapital leisten? Es gibt die Möglichkeit sogenannter Vollfinanzierungen – die Finanzierung ohne Eigenkapital, auch bekannt als 100-%-Finanzierung und 110-%-Finanzierung. Bei Ersterer trägt der Käufer die Nebenkosten beim Immobilienerwerb selbst, der Kaufpreis der Immobilie wird durch ein Darlehen finanziert. Bei der 110-%-Finanzierung deckt die Bank auch alle Kaufnebenkosten über den Immobilienkredit oder über ein separates Darlehen ab. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditinstitut einer Vollfinanzierung zustimmt, ist allerdings nur dann hoch, wenn Sie

  • über eine einwandfreie Bonität verfügen
  • ein langfristig gesichertes überdurchschnittlich hohes Einkommen nachweisen können und 
  • sich die zu finanzierende Immobilie in einer sehr guten Lage und in einem sehr guten baulichen Zustand befindet.

Bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital müssen Sie mit Zinsaufschlägen rechnen, da sich der Kreditgeber gegen das höhere Kreditrisiko absichern muss. 
Die Bauzinsen sind derzeit niedrig, die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung für Sie somit denkbar günstig. heim-und-immobilie.de empfiehlt Ihnen die zinsgünstigen Angebote der mehrfach ausgezeichneten und auf Immobilienfinanzierungen spezialisierten Degussa Bank. Die Degussa Bank bietet Ihnen eine auf Sie und Ihren Haushalt individuell zugeschnittene Finanzierungslösung für Ihren Hausbau oder Hauskauf an. Wollen Sie mehr zu den derzeitigen Konditionen erfahren? Nutzen Sie dafür den Zinsrechner auf heim-und-immobilie.de.

Formel: So ermitteln Sie den maximal möglichen Kreditbetrag

Wie viel Ihre eigenen vier Wände kosten dürfen, finden Sie heraus, indem Sie Ihren maximal möglichen Kreditbetrag ermitteln. Zur Berechnung notwendig sind Ihr monatlich verfügbares Budget für Zins und Tilgung (Kreditrate), der aktuelle Sollzinssatz und der von Ihnen gewünschte Tilgungssatz. Um abschätzen zu können, wie viel Haus Sie sich leisten können, hilft folgende Faustformel:

$$ \mathsf{{Monatliches\,Budget\,x\,12\,Monate\,x\,100} \over \mathsf{Zinssatz\,(in\,\%)\,+\,Tilgungssatz\,(in\,\%)}} = \mathsf{Maximaler\,Kreditbetrag} $$

Ein Beispiel:

Die leistbare monatliche Kreditrate liegt bei 1.000 Euro, der Zinssatz (Sollzins) bei 1,3 % und der anfängliche Tilgungssatz bei 3 %.

$$ \mathsf{{1.000\,x\,12\,x\,100} \over \mathsf{1,3\,+\,3}} = \mathsf{{1.200.000} \over \mathsf{4,3}} = \mathsf{279.069,76\,Euro} $$

In unserer Beispielrechnung stehen für die Immobilienfinanzierung rund 279.000 Euro zur Verfügung. Wie viel Ihr Haus maximal kosten darf, hängt natürlich noch von weiteren Faktoren ab, beispielsweise von Ihrem verfügbaren Eigenkapital sowie von den Bau- und/oder den Kaufnebenkosten.

Sicherheitspuffer: Beim Hausbau kann immer auch Unvorhergesehenes passieren. Für auftretende Komplikationen, die beispielsweise zur Verlängerung der Bauzeit führen oder aufgrund erhöhten Baumaterialbedarfs entstehen, sollten Sie einen Sicherheitsabschlag in Höhe von 5 bis 10 % von der maximal möglichen Kreditsumme vornehmen. 

Wenn Sie zur Ermittlung der maximal möglichen Kreditsumme doch lieber unseren Rechner verwenden wollen, dann berechnen Sie hier die maximal mögliche Kreditsumme.

Immobilienfinanzierung: Wenn Sie die maximal mögliche Kreditsumme für Ihr Immobilienvorhaben ermittelt haben, können Sie Ihre Immobilienfinanzierung entsprechend Ihrer Vorstellungen berechnen. Sie können die Finanzierung solange modellieren, bis Sie Ihre favorisierte Variante gefunden haben. Diese können Sie direkt hier online als unverbindliche Anfrage an die Degussa Bank absenden.

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Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst kosten Geld, beim Hauskauf fallen zusätzlich Nebenkosten an. Dazu gehören:

  • Notarkosten
  • Grundbuchkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • ggfs. Maklerprovision.

Die Kauf-Nebenkosten werden nach Höhe des Kaufpreises berechnet. Für die Nebenkosten beim Hauskauf sollten Sie möglichst Eigenkapital einsetzen.

Wie viel Haus kann ich mir leisten: Rechner Hauskauf

Verschaffen Sie sich mit unserem oben auf der Seite eingebundenen Budgetrechner einen noch genaueren Überblick über die Höhe des maximal möglichen Darlehens und des höchstmöglichen Kaufpreises Ihrer zukünftigen Immobilie.

Beispielrechnung für eine vierköpfige Familie

Die vierköpfige Familie Schulte möchte keine Miete mehr zahlen und träumt vom eigenen Haus am Stadtrand. Um herauszufinden, wie viel Kredit für ein Haus sich Familie Schulte leisten kann, machen sie einen Kassensturz:

Einnahmen Posten
Monatliches Nettogehalt Hauptverdiener 2.300 €
Nettogehalt des Ehepartners 850 €
Kindergeld für zwei Kinder 418 €
Summe der Einnahmen 3.568 €
Ausgaben Posten
Kfz-Steuer und Versicherung 95 €
Telefon, Internet und Mobiltelefon 80 €
Versicherungen 180 €
Rundfunk- und Fernsehgebühren 18 €
Kreditraten 100 €
Wohnnebenkosten 500 €
Lebenshaltungskosten 1.395 €
Reserve 200 €
Summe der Ausgaben 2.568 €

Bei dem Kassensturz ergibt sich, dass Familie Schulte monatlich 1.000 Euro (3.568 Euro - 2.568 Euro) für die Immobilienfinanzierung zur Verfügung stehen. Bei einem angenommenen Sollzins von 1,3 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % ergibt sich folgender maximaler Kreditbetrag: 

$$ \mathsf{{1.000\,x\,12\,x\,100} \over \mathsf{1,3\,+\,3}} = \mathsf{{1.200.000} \over \mathsf{4,3}} = \mathsf{279.069,76\,Euro} $$

Der Betrag von rund 279.000 Euro wäre für Familie Schulte nun also die maximale Kreditsumme. Aus einer Erbschaft hat Familie Schulte noch 50.000 Euro Verfügung, die sie als Eigenkapital einbringen kann. Rund die Hälfte, also 25.000 Euro, will Familie Schulte für Kaufnebenkosten wie Makler, Grundbuch etc. aufwenden. Die restlichen 25.0000 Euro werden auf den maximalen Kaufpreis addiert. 

Die Immobilie von Familie Schulte darf somit bis zu 304.000 Euro kosten. 

Wird ein Sicherheitsabschlag für unvorhersehbare zusätzliche Kosten in Höhe von 5 % berücksichtigt, beträgt der maximal mögliche Kaufpreis noch 288.800 Euro.

Beispielrechnung für ein Ehepaar ohne Kinder

Familie Berger will sich eine Stadtwohnung leisten. Auch das kinderlose Paar will zuerst mithilfe einer Haushaltsrechnung herausfinden: Wie viel Immobilienkredit können wir uns leisten?

Einnahmen Posten
Monatliches Nettogehalt Hauptverdiener 2.500 €
Nettogehalt des Ehepartners 2.300 €
Summe der Einnahmen 4.800 €
Ausgaben Posten
Kfz-Steuer und Versicherung 95 €
ÖPNV 52 €
Telefon, Internet und Mobiltelefon 70 €
Versicherungen 130 €
Rundfunk- und Fernsehgebühren 18 €
Wohnnebenkosten 400 €
Lebenshaltungskosten 1.200 €
Reserve 400 €
Summe der Ausgaben 2.365 €

Dem Paar stehen monatlich maximal 2.435 Euro (4.800 Euro - 2.365 Euro) zur Verfügung. 

Bei einem angenommenen Sollzins von 1,3 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % ergibt sich folgender maximaler Kreditbetrag:

$$ \mathsf{{2.435\,x\,12\,x\,100} \over \mathsf{1,3\,+\,3}} = \mathsf{{2.922.000} \over \mathsf{4,3}} = \mathsf{679.534,88\,Euro} $$

Rund 679.535 Euro wäre für Familie Berger die maximal mögliche Kreditsumme. Rund 100.000 Euro steht dem Paar zudem als Eigenkapital zur Verfügung – davon investiert das Paar 20.000 Euro in Kaufnebenkosten. Rund 30.000 Euro legt Familie Berger als Sicherheitspuffer auf die Seite. Die verbleibenden 50.000 Euro werden auf die maximal mögliche Kreditsumme addiert, sodass die Stadtwohnung maximal 729.535 Euro kosten darf.

Sie haben Fragen rund um die Bau-/Immobilienfinanzierung?

Kontaktieren Sie unser Expertenteam ganz einfach sofort per Telefon, E-Mail oder (Video-)chat oder vereinbaren einen Wunschtermin.

Wie viel Haus kann ich mir leisten: Wissenswertes zur Finanzierung

Wie setzt sich die monatliche Rate einer Immobilienfinanzierung zusammen?

Die Rate Ihrer Baufinanzierung setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Mit dem Tilgungsanteil zahlen Sie Ihr Darlehen zurück, den Zinsanteil erhält Ihr Kreditinstitut für die Bereitstellung des Immobilienkredits. Je höher Sie Ihren Tilgungssatz wählen, desto mehr wird von der Restschuld des Darlehens pro Rate getilgt. Somit verringert sich die Anzahl der Kreditraten, das Darlehen wird schneller abbezahlt und es fallen insgesamt weniger Zinsen an. Manche Kreditgeber ermöglichen es, den Tilgungssatz auch während der Darlehenslaufzeit zu verändern. In den meisten Fällen ist nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist (Sollzinsbindung) eine beachtliche Restschuld vorhanden, die über eine Anschlussfinanzierung abgetragen wird. In den Zeiten sehr niedriger Zinsen sollten Sie eine möglichst sehr lange Sollzinsbindung vereinbaren. So schützen Sie sich gegen das Risiko steigender Sollzinsen. Wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber Sondertilgungen vereinbart haben, können Sie die Laufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung verkürzen und Ihre Zinskosten senken.

Wie berechne ich meine monatliche Kreditrate?

Mithilfe einer Formel können Sie Ihre monatliche Rate für das Immobiliendarlehen berechnen:

$$ \mathsf{{Darlehensbetrag\,x\,(Sollzinssatz\,+\,Tilgungssatz)} \over \mathsf{1.200}} = \mathsf{monatliche\,Kreditrate} $$

Für einen Darlehensbetrag von 300.000 Euro bei einem Sollzins von 1,3 % und einer anfänglichen Tilgung von 3 % lässt sich so beispielsweise eine monatliche Kreditrate von 1.075 Euro berechnen:

$$ \mathsf{{300.000\,x\,(1,3\,+\,3)} \over \mathsf{1.200}} = \mathsf{{300.000\,x\,4,3} \over \mathsf{1.200}} = \mathsf{1.075\,Euro\,monatliche\,Kreditrate} $$

Diese Förderung gibt es für den Hausbau und Hauskauf

Sie werden beim Erwerb oder Bau eines Eigenheims staatlich unterstützt. Folgende Förderungen sind für Sie als zukünftiger Haus- oder Wohnungsbesitzer besonders wichtig, wenn Sie darüber nachdenken, wie viel Immobilienkredit Sie sich leisten können: 

  1. KfW-Förderung 
  2. BAFA-Förderung.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet Ihnen zinsgünstige KfW-Kredite und Zuschüsse rund um die Themen Hausbau, Hauskauf und energieeffiziente Sanierung. Auch eine finanzielle Entlastung durch tilgungsfreie Anlaufjahre sind bei der KfW möglich. Das bedeutet, Sie zahlen in einem vereinbarten Zeitraum lediglich Zinsen auf Ihren Darlehensbetrag und beginnen erst später mit der Tilgung. 

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert unter anderem den Einbau moderner Heizungsanlagen, die für die Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzen.

Am 1. Januar 2021 ist die neue Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) gestartet, welche die bisherigen Förderungen der KfW und der BAFA bis Juli 2021 schrittweise ersetzte und in einem Programm vereint. Dabei wurden auch die Prozesse bei der Antragstellung vereinfacht. Sowohl die KfW-Bank als auch das BAFA bleiben Träger der neuen Programme. Im Zuge der Umstrukturierung wurden zudem die Fördersummen erhöht. 

Zusätzlich können Sie unter bestimmten Voraussetzungen noch folgende Förderungen für den Immobilienerwerb oder die Sanierung einer Immobilie beantragen:

  • Riester-Rente vom Staat (Wohnriester)
  • Wohnungsbauprämie vom Staat (Bausparvertrag)
  • Vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber (Bausparvertrag)
  • Arbeitnehmersparzulage vom Staat (Bausparvertrag)

Auch die Bundesländer unterstützen den Hausbau oder -kauf mit eigenen Programmen, die sich insbesondere an junge Familien richten. Zum Teil bieten die Kommunen ebenfalls spezielle Förderungen für ihre Bürger an. Die Bedingungen für die Berechtigung sind jeweils unterschiedlich, meist dürfen Sie bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten; teilweise spielt es auch eine Rolle, ob Sie Kinder haben. Es kann sich für Sie durchaus lohnen, sich gezielt über regionale Fördermittel zu informieren.

Anschlussfinanzierung im Überblick

Die Immobilienfinanzierung ist der erste Schritt in die eigenen vier Wände. Doch am Ende der Sollzinsbindung besteht in der Regel noch eine beachtliche Restschuld. Mit einer Anschlussfinanzierung der Degussa Bank sichern Sie sich die günstigen Zinssätze von heute für die zukünftige Rückzahlung Ihres Darlehens – und das sogar schon bis zu 5 Jahre im Voraus. Folgende Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es:

  • Prolongation: Über eine Prolongation wird Ihr Darlehen beim bisherigen Kreditgeber verlängert. 
  • Umschuldung: Umschuldung bedeutet, dass Sie den Kreditgeber wechseln. Wir empfehlen Ihnen, sich ein Darlehensangebot auch im Rahmen eines Forward Darlehens bei der Degussa Bank einzuholen. 
  • Forward-Darlehen: Bei einem Forward-Darlehen sichern Sie sich schon frühzeitig günstige Konditionen. Bei der Degussa Bank ist der Abschluss eines Vorausdarlehens schon 5 Jahre vor Laufzeitende Ihrer ersten Finanzierung möglich. So können Sie sich schon heute die derzeit günstigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

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Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt

Eine Faustregel besagt, dass Ihre maximale monatliche Rate für die Baufinanzierung nicht mehr als 35 % Ihres Nettohaushaltseinkommen betragen sollte. Einfluss auf Ihren Finanzierungsrahmen hat auch das Ihnen zur Verfügung stehende Eigenkapital. Dieses sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken, welche bis zu 15 % der Kaufsumme ausmachen können.

Durchschnittlich sind die Deutschen beim Haus- oder Wohnungskauf zwischen 30 und 50 Jahre alt. Ob für Sie eine eigene Immobilie infrage kommt, ist aber immer von Ihrer individuellen Situation abhängig. In Zeiten der Niedrigzinsen und steigender Mieten kann es sich auf jeden Fall lohnen, über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung nachzudenken. Früher galt die Regel, dass ein Immobilienkredit mit 67 Jahren spätestens vollständig getilgt sein sollte. Inzwischen bieten einige Banken allerdings auch Menschen jenseits der 50 die Möglichkeit, unter gewissen Voraussetzungen ein länger laufendes Baudarlehen abzuschließen.

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