Der Notar: unerlässlich beim Kauf einer Immobilie
Erwerben Sie in Deutschland eine Immobilie, bedarf es laut § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) einer notariellen Beurkundung des Immobilien-Kaufvertrages. Nur durch die notarielle Beurkundung wird der Immobilien-Kaufvertrag rechtskräftig. Der Notar begleitet den Eigentumswechsel einer Immobilie in Ausübung seines öffentlichen Amtes unparteiisch und überwacht den gesamten Kaufprozess bis zum vollzogenen Eigentumswechsel. Natürlich müssen die erbrachten Leistungen des Notars bezahlt werden. Dabei orientieren sich die Notarkosten beim Hauskauf am Kaufpreis der Immobilie, an den vom Notar erbrachten Leistungen und an der Gebührentabelle des Gerichts- und Notarkostengesetzes. Die Notarkosten, die beim Hauskauf der Käufer zu tragen hat, sind somit gesetzlich geregelt und können vom Notar nicht beliebig hoch festgesetzt werden.
Diese Aufgaben übernimmt der Notar
Die nicht unerheblichen Notarkosten beim Hauskauf sind für viele Hauskäufer eine unangenehme Überraschung, wenn diese in der bisherigen Finanzplanung nicht berücksichtigt wurden. Damit Sie wissen, welche Leistungen des Notars sich in den Notarkosten widerspiegeln, haben wir Ihnen die wichtigsten zusammengefasst:
Vorgespräch
In einem Vorgespräch mit Ihnen und dem Verkäufer wird der geplante Eigentümerwechsel der Immobilie inhaltlich vorbesprochen. Es werden alle für den Kaufvertrag erforderlichen Angaben und Daten zum Objekt, zum Verkäufer und Käufer sowie zu den Zahlungsmodalitäten behandelt.
Einsicht ins Grundbuch
Der Notar zieht sich alle wesentlichen Informationen über die jeweils aktuellen Eigentumsverhältnisse, die Lasten und Beschränkungen sowie ggf. bestehende Grundpfandrechte aus dem Grundbuch.
Kaufvertragsentwurf
Auf Grundlage aller relevanten Angaben, Daten und Informationen erstellt der Notar den Entwurf für den Immobilien-Kaufvertrag. Dieser Kaufvertragsentwurf wird jeweils dem Verkäufer und dem Käufer zur Prüfung zugestellt.
Notaranderkonto einrichten
Wenn die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto ausgeführt werden soll, muss dieses entsprechend eingerichtet werden.
Kaufvertrag beurkunden
In einem zweiten Termin werden Verkäufer und Käufer über die Rechtsfolgen des Kaufvertrages aufgeklärt und der Kaufvertrag vom Notar laut vorgelesen. Fragen werden geklärt und Änderungswünsche vermerkt. Danach kommt es zur Unterschriftenleistung durch Verkäufer und Käufer. Der unterschriebene Kaufvertrag wird nun vom Notar beurkundet und somit rechtskräftig.
Prüfung des Bestehens gesetzlicher Vorkaufsrechte
Der Notar fragt bei der zuständigen Gemeinde an, ob dieser ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück zusteht. Nur wenn der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zusteht und sie dies entsprechend bescheinigt, muss der Käufer den fälligen Kaufpreis bezahlen und darf danach der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden.
Meldung des (Ver-)Kaufs beim Finanzamt
Der Notar zeigt dem zuständigen Finanzamt den Verkauf der Immobilie an, damit der Grunderwerbssteuerbescheid für den Käufer erstellt werden kann.
Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Beim zuständigen Grundbuchamt wird der Notar eine Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) zum Schutz des Käufers eintragen lassen. So sind eine weitere Veräußerung der Immobilie oder die Ausübung von Grundpfandrechten von Gläubigern des Verkäufers nicht mehr möglich.
Kaufpreiszahlung überwachen
Der Notar überwacht die Zahlung des vollständigen Kaufpreises entsprechend der im Kaufvertrag festgelegten Zahlungsmodalitäten.
Grundbucheintragung Eigentumswechsel
Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar die Löschung der Auflassungsvormerkung und lässt den Käufer als neuen Eigentümer der Immobilie sowie vorhandene Grundpfandrechte, wie z. B. Grundschulden des Käufers, ins Grundbuch eintragen.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Grundsätzlich gelten Notar- und Grundbuchkosten bei der Immobilienfinanzierung als Nebenkosten des Hauskaufs. Da diese je nach erforderlichem Leistungsumfang des Notars mit etwa 2,2 % des Kaufpreises einen beachtlichen Anteil der Investitionskosten einnehmen, sollten Sie diese in Ihrer Finanzplanung nicht vergessen. Bei steigendem Aufwand kann der Notar Zuschläge bis zum 6-fachen des einfachen Gebührensatzes in Rechnung stellen.
Sämtliche Notargebühren und Grundbuchgebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) in entsprechenden Gebührentabellen gesetzlich geregelt. Ein Verhandeln dieser Kosten ist ausgeschlossen.
Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um sich mit nur sehr wenigen Eingaben einen Überblick auf die beim Hauskauf entstehenden Notarkosten zu verschaffen:
Notarkosten beim Hauskauf: ein Beispiel
Der Kaufpreis unserer Beispielimmobilie liegt bei 500.000 Euro, die im Grundbuch eingetragene Grundschuld beträgt 400.000 Euro.
Folgende Notar- und Grundbuchkosten fallen dabei an:
| Notarkosten im Detail | Grundbuchgebühren im Detail | ||
| Beurkundung des Kaufvertrags | 1.870,00 € | Auflassungsvormerkung eintragen | 467,50 € |
| Grundschuldbestellung mit Vollstreckungsklausel | 785,00 € | Grundschuld eintragen | 785,00 € |
| Betreuungsgebühr für den Kaufvertrag | 467,50 € | Auflassungsvormerkung löschen | 25,00 € |
| Betreuungsgebühr für die Grundschuld | 392,50 € | Eigentümer eintragen | 935,00 € |
| Vollzugstätigkeiten | 467,50 € | ||
| Notaranderkonto | 935,00 € | ||
| Zwischensumme | 4.917,50 € | 2.212,50 € | |
| Mehrwertsteuer Notarkosten | 934,33 € | ||
| Gesamt inkl. MwSt. auf Notarkosten | 5.851,83 € | 2.212,50 € | |
| Summe Notarkosten & Grundbuchgebühren | 8.064,33 € | ||
In dieser Berechnung wurden keine möglichen Zuschläge des Notars berücksichtigt, sodass die Kosten tatsächlich höher ausfallen können. Zusätzliche Kostenerstattungen für Auslagen des Notars zum Beispiel für Telefonkosten, Kopierkosten und Portogebühren sind in dieser Beispielberechnung ebenfalls nicht berücksichtigt.
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Hier besteht Einsparpotenzial
Zwar sind die Notargebühren und die Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch der Höhe nach gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar, dennoch gibt es Möglichkeiten, die Notargebühren zu reduzieren.
- Wenn Sie einen Hausbau planen, achten Sie darauf, dass der Kauf des Baugrundstücks separat abgewickelt wird. Denn dann fallen nur die Notar- und Grundbuchkosten auf den Kaufpreis des Baugrundstücks an.
- Wenn Sie die Kaufpreiszahlung im Immobilien-Kaufvertrag klar regeln können, kann sich die Zahlung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto erübrigen und Sie können mehrere Hundert Euro (im oben angeführten Beispiel 934,33 Euro) sparen.
- Wenn Sie eine bereits bestehende Immobilienfinanzierung im Zuge einer Anschlussfinanzierung umschulden, können Sie die im Grundbuch bereits eingetragene Grundschuld an den neuen Kreditgeber abtreten. So ersparen Sie sich die Kosten für die Löschung der alten und die Eintragung der neuen Grundschuld im Grundbuch.
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Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Nein. Nutzen Sie die Immobilie privat, ist das nicht möglich. Anders verhält es sich bei gewerblicher Nutzung.
Grundsätzlich haften beide Vertragsparteien. Ist der Käufer zahlungsunfähig, muss der Verkäufer die Kosten tragen.
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