Was ist eine Zwangsversteigerung?
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie ist ein Vollstreckungsverfahren, in welchem die Verwertung einer Immobilie zur Durchsetzung einer Geldforderung eines Darlehensgebers (Gläubiger) gegenüber eines Darlehensnehmers (Schuldner) durch eine Versteigerung ermöglicht werden soll. Die Durchführung der Zwangsversteigerung erfolgt beim zuständigen Amtsgericht.
Zwangsversteigerungen von Immobilien finden also dann statt, wenn Immobilieneigentümer nicht mehr in der Lage sind, ihr Darlehen an den Darlehensgeber zurückzuführen.
Die Zwangsversteigerung einer Immobilie wird durch den Darlehensgeber (Gläubiger) nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen beim Amtsgericht beantragt. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechts (auch: Hypothek) oder einer sonstigen Geldforderung handelt.
Versteigert werden unter anderem Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen oder Teileigentum.
Das zuständige Amtsgericht, in dessen Amtsbezirk die zu versteigernde Immobilie liegt, veröffentlicht den Versteigerungstermin zur Zwangsversteigerung im Internet auf dem Justizportal des Bundes und der Länder, im Amtsblatt und in Aushängen.
Die Zwangsversteigerung ist öffentlich. Teilnehmen kann jeder. Nur, wer mindestens 18 Jahre alt und voll geschäftsfähig ist und sich vor Beginn der Versteigerung mit seinem Personalausweis ausgewiesen hat, darf mitbieten. Wer ein Gebot abgeben möchte, muss jedoch beim Amtsgericht eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts der zu versteigernden Immobilie hinterlegen.
Verkehrswertgutachten und Co.
Die Feststellung des Verkehrswertes und die Verkehrswertfestsetzung der zu versteigernden Immobilie obliegt dem Amtsgericht. Die Gutachten werden von Sachverständigen erstellt und neben den Versteigerungsterminen und weiteren Informationen zur Immobilie auf dem Justizportal des Bundes und der Länder veröffentlicht.
Eigentümer zu versteigernder Immobilien können den Sachverständigen zur Erstellung der Gutachten den Zutritt zu ihrer Immobilie verweigern. Insofern kann es bei der Erstellung des Verkehrswertgutachtens zu Unschärfen im ermittelten Verkehrswert kommen. Das Verkehrswertgutachten wird für das Vollstreckungsverfahren nur einmal erstellt.
Dauert das Vollstreckungsverfahren über einen längeren Zeitraum und treten in dieser Zeit Schäden an der zu versteigernden Immobilie auf, sind diese Schäden nicht im Verkehrswertgutachten erfasst.
Bestenfalls gelingt es den Kaufinteressenten, das entsprechende Objekt noch vor der Zwangsversteigerung zu besichtigen oder sogar einen Besichtigungstermin mit dem Eigentümer zu vereinbaren. Wenn möglich, sollte ein Profi hinzugezogen werden. Auch Gespräche mit Nachbarn können hilfreich sein.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?
Die Zwangsversteigerung von Immobilien ist öffentlich und findet im zuständigen Amtsgericht statt. Nur Personen, die mindestens 18 Jahre alt und voll geschäftsfähig sind, dürfen Gebote abgeben.
Der Versteigerungstermin
wird vom zuständigen Amtsgericht auf dem Justizportal des Bundes und der Länder veröffentlicht. Zusätzlich finden sich dort die für Zwangsversteigerung notwendigen Angaben zum Grundbuch und zum Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie. Zur Zwangsversteigerung haben Bietinteressenten ihren gültigen amtlichen Personalausweis mitzubringen und eine Sicherheitsleistung in der Regel in Höhe von 10 % des angesetzten Verkehrswertes der zu versteigernden Immobilie zu hinterlegen. Bietinteressenten können sich von einer anderen Person vertreten lassen, wenn eine notariell beglaubigte Bietvollmacht vorgelegt werden kann.
Der Ablauf des Termins:
- Die Bekanntmachungen
Vor Beginn der eigentlichen Bietzeit werden Angaben zur versteigernden Immobilie sowie die Eintragungen im Grundbuch verlesen, die die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger und deren Ansprüche sowie der festgesetzte Verkehrswert benannt. Es werden die Versteigerungsbedingungen verlesen und die Höhe für das geringste Gebot bekanntgegeben. Die teilnehmenden Bietinteressenten werden über die Bedeutung abgegebener Gebote ausführlich belehrt. - Die Bietzeit
auch Bietstunde genannt, ist die Zeit, in der die Bietinteressenten ihre Gebote abgeben können. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten und ist nicht begrenzt. Die Bietzeit endet, wenn der Rechtspfleger nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes keine Gebote mehr erhält und das Ende der Bietzeit verkündet. - Die Zuschlagsverhandlung
Wenn im ersten Versteigerungstermin das Meistgebot nicht mindestens 70 % des festgesetzten Verkehrswertes erreicht, kann der Gläubiger eine Versagung des Zuschlages beantragen. Erreicht das Meistgebot nicht mindestens 50 % des festgesetzten Verkehrswertes, muss das Amtsgericht den Zuschlag versagen. In einem neu zu vereinbarenden Versteigerungstermin entfallen die vorgenannten Versagungsgründe, so dass das Meistgebot den Zuschlag erhält. - Die Zuschlagsverkündung
In Abhängigkeit vom Resultat der Zuschlagsverhandlung verkündet das Amtsgericht seine Entscheidung über den Zuschlag. Wurde der Zuschlag erteilt, ist der Ersteher ab Verkündung Eigentümer der zwangsversteigerten Immobilie und muss entsprechend seinem Gebot den Betrag, gegebenenfalls zusätzlich entstehender Zinsen, bis zum Verteilungstermin auf das Konto der Gerichtskasse einzahlen. Das Amtsgericht veranlasst beim zuständigen Grundbuchamt die notwendigen Änderungen im Grundbuch.
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Worauf sollten Sie bei einer Zwangsversteigerung achten?
Bevor Sie sich mit Ihrem Immobilienvorhaben für den Erwerb einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung entscheiden, sollten Sie sich unbedingt weitreichend mit dieser Thematik auseinandersetzen. Dem Vorteil keine Maklerprovisionen bezahlen zu müssen, stehen die Risiken einer fehlenden Gewährleistung gegenüber. Sie können keinen Ersatz für Mängel oder Schäden an der Immobilie verlangen.
Sollten Sie dennoch den Erwerb einer Immobilie über eine Zwangsversteigerung planen, stellen Sie vorher sicher, dass die dafür notwendige Finanzierung geregelt ist.
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Informieren Sie sich eingehend über die zu versteigernde Immobilie, besichtigen Sie diese vor Ort und versuchen Sie, mit dem Eigentümer einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Setzen Sie sich ein Limit für das höchste Gebot und halten Sie auch im Versteigerungstermin konsequent an diesem Limit fest. Waren Sie noch nie Teilnehmer einer Zwangsversteigerung von Immobilien, besuchen Sie vor Ihrem Vorhaben mehrere Zwangsversteigerungen, damit Sie sich mit dem Ablauf und Geschehen vertraut machen können.
Mit ein bisschen Glück kann es Ihnen gelingen, eine Immobilie auch unterhalb ihres Verkehrswertes zu ersteigern.
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