Instandhaltungsrücklage

Bei der Nutzung von Immobilien ergeben sich über die Jahre und Jahrzehnte Abnutzungserscheinungen, die irgendwann eine Instandsetzung erfordern. Je nach Art der Reparaturen oder Sanierungen können hierfür hohe Geldbeträge vonnöten sein. Aus diesem Grund sollten Haus- und Wohnungseigentümer oder Eigentümergemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage ansparen, um die Maßnahmen zu finanzieren. Bei Besitzern einer Eigentumswohnung ist das Anlegen einer Sanierungsreserve sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Als Richtlinie für die Höhe der Instandhaltungsrücklage gelten jährlich etwa 0,8 bis 1 % des Anschaffungspreises. Eine genauere Berechnungsmethode bietet die Peterssche Formel, welche aus statistischen Daten hervorgeht und besagt, dass Instandhaltungskosten für Immobilien nach 80 Jahren etwa das Anderthalbfache der Baukosten betragen. Multiplizieren Hauseigentümer die Baukosten pro Quadratmeter mit 1,5 und teilen diesen Wert anschließend durch 80, erhalten sie eine präzisere Auskunft über die jährlich benötigte Rücklage. 

Instandhaltungsrücklagen gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung zur Erhaltung des Marktwertes einer Immobilie und sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Darüber hinaus sind sie nicht umlagefähig, d.h. der Eigentümer der Immobilie kann sie nicht von seinen Mietern einfordern, sondern hat sie selbst zu tragen. Die Instandhaltungsrücklage wird von allen Miteigentümern anteilig aufgebracht. Als Verteilungsschlüssel kommt oft der Miteigentumsanteil zum Zuge, der angibt, wie hoch der Anteil des Einzelnen am gemeinschaftlichen Eigentum ist. Das heißt, je größer der Miteigentumsanteil ausfällt, desto mehr wird von diesem Eigentümer in die Instandhaltungsrücklage einbezahlt.

Die so angesammelten Gelder sind zweckgebunden und dürfen nur für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden. Typische Beispiele hierfür sind etwa die Sanierung der Heizungsanlage, die Verbesserung der Dämmung oder der Austausch von Fenstern. Einzige Ausnahme für die Zweckentfremdung der Instandhaltungsrücklage sind kurzfristige Liquiditätsengpässe – in diesem Fall dürfen die Gelder auch für laufende Kosten aufgewendet werden.

Die Rücklage sollte sicher angelegt, gut verzinst und dennoch flexibel verfügbar sein. Da Sanierungsmaßnahmen in der Regel erst nach mehreren Jahren nötig sind, kann sich das angesparte Geld über lange Zeit „vermehren“. Dennoch kommt es vor, dass unverhofft und plötzlich Wartungsarbeiten an einer Immobilie erforderlich sind – für diesen Fall muss selbstverständlich ein Zugriff auf die Instandhaltungsrücklage möglich sein.