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Planen Sie eine Immobilie zu erwerben oder ist dies bereits geschehen, ist es ratsam, die Unterlagen für das Finanzamt aufzuarbeiten, damit Steuererstattungen geltend gemacht werden können. Hierfür müssen Sie die Anschaffungskosten des Objekts berechnen. Neben dem Kaufpreis sind dabei auch sämtliche Nebenkosten zu berücksichtigen. Erfahren Sie mehr auf heim-und-immobilie.de.

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Anschaffungskosten berechnen: Diese Faktoren fließen ein

Bei der Ermittlung der Anschaffungskosten für Ihre Immobilie wird unterschieden zwischen Kauf einer Bestandsimmobilie und Neubau. Bei Kauf ist der wichtigste und in der Regel größte Kostenpunkt der Kaufpreis des Gebäudes oder der Wohnung, hinzukommen die Aufzahlungen für Sonderwünsche oder Ein-, Um- und Anbauten. Bei einem Neubau sind es hingegen die Herstellungskosten des geplanten Objekts – hierzu zählen neben den eigentlichen Kosten für den Bau und den Erschließungskosten für Strom, Gas, Wasser und Abwasser auch die Gebühren für Bauantrag und Baugenehmigung, Architekten- und Gutachterhonorare, Deponiegebühren und vieles mehr. Den Wert des erworbenen Grundstücks selbst können Sie nicht abschreiben, da dieser keiner Abnutzung unterliegt.

Beim Berechnen der Anschaffungskosten sind außerdem die Erwerbsnebenkosten für die Immobilie einzubeziehen. Hierzu zählen die Notarkosten, die etwa für die Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags anfallen. Auch die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels beim Grundbuchamt fließen in die Berechnung mit ein. Gleiches gilt auch für die Maklerprovision, ein eventuelles Sachverständigengutachten sowie eventuelle Gerichtskosten, wenn Sie die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung erworben haben. Nicht zuletzt sind auch alle weiteren finanziellen Verbindlichkeiten, die Sie beim Kauf übernehmen bzw. übernommen haben, Teil der Anschaffungskosten.

Anschaffungskosten berechnen: ein Beispiel

Ein Rechenbeispiel soll die Ermittlung verdeutlichen. Wir nehmen einmal an, Sie haben eine Eigentumswohnung in Berlin für 200.000 Euro erworben. Zu diesen primären Anschaffungskosten berechnen Sie anschließend die Nebenkosten hinzu: Die Notargebühren belaufen sich im Durchschnitt auf ungefähr 1,5 % des Kaufpreises, in unserem Beispiel also auf 3.000 Euro. Für die Grundbuchkosten kommen ebenfalls noch einmal rund 0,5 % des Kaufpreises, also 1.000 Euro hinzu. Außerdem müssen Sie die Grunderwerbsteuer addieren, diese beläuft sich in Berlin auf 6 % des Kaufpreises, in diesem Beispiel 12.000 Euro. Zusätzlich nehmen wir an, dass der Kontakt zwischen Ihnen und dem Verkäufer über einen Makler hergestellt wurde. Dessen Provision ist in Berlin auf 7,14 % des Kaufpreises festgesetzt und wird zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Damit beläuft sie sich auf 7.140 Euro.

Rechnen Sie nun alle Kostenpunkte zusammen, ergibt sich daraus eine Summe von 223.140 Euro. Dies sind die vollständigen Anschaffungskosten für die in diesem Beispiel erworbene Immobilie:

Kaufpreis Immobilie200.000 €
Notargebühren3.000 €
Grundbuchkosten1.000 €
Gewerbesteuer12.000 €
Maklercourtage7.140 €
Vollständige Anschaffungskosten223.140 €

Sind die Anschaffungskosten berechnet, folgt die Kaufpreisaufteilung

Unter der Kaufpreisaufteilung wird die Zuordnung der Anschaffungskosten auf Grundstück beziehungsweise Gebäude verstanden. Hierbei ist es wichtig, dass der Anteil auf das Gebäude möglichst hoch ausfällt, denn nur diesen können Sie steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend machen. Da ein Grundstück keiner Abnutzung unterliegt, ist der auf das Grundstück entfallene Teil der Gesamterwerbskosten unerheblich, wenn es um die Absetzbarkeit von der Steuer geht.

Um eine steuerlich günstige Aufteilung zu finden, existieren verschiedene Methoden. So können Sie bereits im Kaufvertrag die Werte für Grundstück und Gebäude definieren. Achten Sie jedoch darauf, dass der Objektwert maximal den Kaufpreis abzüglich des Bodenwerts beträgt – für letzteren multiplizieren Sie die anteiligen Quadratmeter des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert. Stehen die Werte in einem zu großen Missverhältnis, so kann Ihnen Gestaltungsmissbrauch unterstellt werden, da das Zivilrecht hier nicht bindend für eine steuerliche Beurteilung ist.

Es gibt auch die Möglichkeit beim Berechnen der absetzbaren Anschaffungskosten eine Pauschale zu verwenden, die in der Regel als glaubwürdig gilt und im Rechnungswesen akzeptiert wird. Sie ist mit 80 zu 20 festgesetzt, wobei 80 % des Gesamtpreises auf das Gebäude entfallen, die restlichen 20 % auf Grund und Boden. Hierbei ist allerdings anzumerken, dass die Pauschale gerade in Ballungszentren oder auf dem Land oftmals kein realistisches Wertverhältnis widerspiegeln kann, weshalb die Finanzverwaltung in der Regel eine abweichende Einschätzung trifft.

Zudem stellt das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Formular zur Verfügung, das Sie ausfüllen können, um eine präzisere Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudeanteil zu erstellen. Für die korrekte Eintragung der Daten steht eine Anleitung zur Verfügung. Sind Sie sich nicht sicher, lassen Sie das Wertverhältnis von einem unabhängigen Gutachter ermitteln.

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Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt

Die Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Thema Anschaffungskosten berechnen haben wir in unseren FAQs für Sie zusammengefasst.

Anschaffungskosten stellen einen wichtigen Faktor für die steuerliche Absetzung beim Bau oder Erwerb von Immobilien und anderen Vermögensgegenständen sowie für die Handelsbilanz von Unternehmen dar. So können diese etwa über Abschreibungen gewinnmindernd geltend gemacht werden.

Ein eingeschränktes Nutzungs- und Verfügbarkeitsrecht des Grundstücks beim Kauf einer Wohnung beeinflusst die Kaufpreisaufteilung nicht, da sie keinen niedrigeren Preis für Grund und Boden rechtfertigt.

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