Was genau ist eine Renovierung?
Ob Sie noch auf der Suche nach der richtigen Bestandsimmobilie sind oder ob Sie bereits ein Haus Ihr Eigen nennen: Früher oder später müssen Sie bestimmte Teile Ihres Hauses erneuern. Was ist eigentlich unter einer Renovierung genau zu verstehen – und was ist eine Modernisierung oder Sanierung?
- Bei einer Modernisierung werden bestimmte Teile des Hauses oder der Wohnung auf den neuesten Stand gebracht, um auf diese Weise den Wert der Immobilie zu steigern und im besten Fall auch den Wohnkomfort zu erhöhen. Zu den möglichen Modernisierungsmaßnahmen zählen zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Umgestaltung des Badezimmers oder der Einsatz von Smart-Home-Technologie.
- Von einer Sanierung spricht man, wenn bereits entstandene Schäden am Haus ausgebessert werden müssen, um den Wert der Immobilie wiederherzustellen. Das ist etwa der Fall, wenn feuchte Kellerwände trockengelegt werden müssen. Aber auch Maßnahmen, die die Energieeffizienz des Hauses verbessern, zählen zur Sanierung.
- Eine Renovierung im engeren Sinne ist hingegen das Beseitigen optischer Mängel bzw. eine optische Aufwertung wie zum Beispiel das Anstreichen von Wänden, das Anbringen neuer Tapeten oder das Verlegen eines neuen Bodenbelags.
In diesem Ratgeber verwenden wir den Begriff „Renovierung“ jedoch im weiteren Sinne und fassen darunter neben den eigentlichen Renovierungsmaßnahmen auch solche zur Modernisierung und Sanierung zusammen.
Die Kosten verschiedener Renovierungsarbeiten
An einer Renovierung kommt kein Hausbesitzer vorbei. Damit Sie aber nicht von den Kosten überrascht werden, haben wir für Sie hier die wichtigsten Maßnahmen zur Renovierung, Modernisierung und Sanierung zusammengefasst. Wir informieren Sie, wie oft welche Arbeiten notwendig sind, sodass Sie leicht berechnen können, wie viel die Instandhaltung Ihres Hauses in etwa kosten wird.
Wichtig ist, dabei nicht nur an den Außenbereich des Hauses zu denken, also an das Dach, die Fassade, Fenster und Türen sowie weitere bauliche Elemente auf dem Grundstück. Denn auch ein Haus von innen zu renovieren verursacht oft hohe Kosten. Renovierungsbedürftig können hier unter anderem der Keller, die Heizungsanlage, die Wasserleitungen oder die Elektrik sein. Auch Wände und Böden sowie die Einrichtung von Küche und Badezimmer sollten Sie nicht vergessen.
Der Außenbereich
Die Fassade eines Hauses muss nicht nur regelmäßig optisch erneuert werden; auch das Anbringen einer neuen Wärmedämmung kann unter Umständen verpflichtend sein. Der Preis unterscheidet sich je nach gewähltem Material bzw. der Dämmmethode und ist abhängig von der gesamten Fassadenfläche.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Fassadendämmung (Außendämmung) | 30 Jahren | 80 – 250 € je m2 |
| Fassadendämmung (Innendämmung) | 20 bis 30 Jahren | 40 – 150 € je m2 |
| Fassade streichen | 10 bis 15 Jahren | 10 – 20 € je m2 |
| Fassade neu verputzen | 20 Jahren | 25 – 55 € je m2 |
| Klinkerfassade neu verfugen | 50 Jahren | 20 – 40 € je m2 |
Auch das Dach eines Hauses muss in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Dazu gehört nicht nur eine neue Eindeckung, die das Haus vor Witterungseinflüssen schützt, sondern ebenfalls eine geeignete Wärmedämmung. Wie bei der Fassade sind Sie zu deren Erneuerung unter bestimmten Umständen verpflichtet. Auch hier hängen die Kosten von Material, Dämmmethode und der zu erneuernden Dachfläche ab.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Dach neu decken | 30 bis 40 Jahren | 80 – 130 € je m2 |
| Dach dämmen | 20 bis 40 Jahren | 40 – 250 € je m2 |
| Dachsanierung | 20 bis 30 Jahren | 50 – 100 € je m2 |
| Schornstein erneuern | 30 bis 40 Jahren | 500 – 1.000 € je m2 |
| Dachstuhl erneuern | ca. 50 Jahren | 50 – 80 € je m2 |
Fenster und Türen altern im Laufe der Zeit, besonders wenn sie ständig der Witterung und dem UV-Licht der Sonneneinstrahlung ausgesetzt sind. Technische Fortschritte sorgen zudem dafür, dass insbesondere an modernen Fenstern viel weniger Wärme verloren geht als dies noch vor einigen Jahrzehnten der Fall war. Wie viel der Austausch von Fenstern und Türen kostet, hängt von den verwendeten Modellen, deren Größe und Anzahl ab.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Haustür austauschen | 30 Jahren | 800 – 2.000 € je Stück |
| Innentür austauschen | 30 Jahren | 180 – 500 € je Stück |
| Fenster austauschen | 30 Jahren | 500 – 600 € je Stück |
| Rollläden erneuern | 20 Jahren | 200 – 600 € je Stück |
Abschließend gehört zum Außenbereich des Hauses auch das Grundstück, auf dem sich weitere bauliche Elemente wie etwa eine Garage, ein Carport und Ähnliches befinden und das häufig mit einem Zaun von der Umgebung abgegrenzt wird. Diese Elemente müssen ebenfalls regelmäßig renoviert und gegebenenfalls ausgewechselt werden.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Holzzaun erneuern | 7 bis 15 Jahren | 50 – 100 € je m2 |
Der Innenbereich
Verfügt Ihr Haus über einen Keller, dann ist auch dieser zu renovieren. Über die Kellerdecke geht vor allem im Winter viel Wärme verloren, sodass eine Dämmung hier besonders sinnvoll ist. Zudem sollte stets sichergestellt sein, dass keine Feuchtigkeit in die Kellerwände zieht, da dies die Schimmelbildung fördert.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Kellerdecke dämmen | 20 bis 30 Jahren | 60 – 80 € je m2 |
Die Heizungsanlage muss nicht nur regelmäßig gewartet werden, die Heizung hat auch nur eine begrenzte Lebensdauer. Noch umweltfreundlicher und auf lange Sicht auch günstiger ist es, eine Wärmepumpe, Solarthermieanlage oder eine Pellet-Heizung zu verwenden. Beachten Sie: Nutzen Sie erneuerbare Energien, sind Förderungen der KfW und BAFA möglich.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … | |
| neue Heizungsanlage | Brennwerttherme | 15 bis 20 Jahre | 2.000 € |
| Solarthermieanlage | 5.000 – 10.000 € | ||
| Wärmepumpe | 8.000 – 12.000 € | ||
| Pellet-Heizung | 14.000 – 21.000 € | ||
Auch die Wasserrohre müssen in regelmäßigen Abständen ausgetauscht werden, denn mit dem Alter steigt die Gefahr eines Wasserrohrbruchs. Prüfen Sie zudem, ob sich an Ventilen und dergleichen Kalkablagerungen zeigen. Diese sind ein Hinweis auf verkalkte Rohre, durch die immer weniger Wasser fließen kann.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Wasserrohre erneuern | 25 bis 40 Jahren | 30 – 70 € je m2 |
Die Ansprüche an die Elektroinstallation im Haus steigen immer weiter an, je mehr sich elektrische Geräte in unserem Alltag etablieren. Auch die Elektrik muss daher gelegentlich ausgewechselt werden. Diese Arbeiten darf aus Sicherheitsgründen nur ein autorisierter Experte durchführen.
| Maßnahme | Renovierung nach … | Kosten ab … |
| Elektrik erneuern | 20 bis 30 Jahren | 3 bis 5 % des Immobilienwertes |
Bei Küche und Badezimmer müssen Sie neben kleineren Renovierungsarbeiten wie zum Beispiel dem Streichen oder dem Austausch einzelner Geräte in unregelmäßigen Abständen zudem mit größeren Arbeiten rechnen. Denn nach einigen Jahrzehnten haben sich Mode und Geschmack meist so sehr verändert, dass die alte Einrichtung nicht mehr in die Zeit passt.
Für eine neue Einbauküche können Sie mit Preisen ab ca. 5.000 Euro rechnen, nach oben sind hier aber praktisch keine Grenzen gesetzt. Beim Badezimmer ist eine vollständige Renovierung meist nach etwa 20 Jahren fällig und beginnt preislich bei rund 900 bis zu 3.500 Euro je Quadratmeter.
Fußböden und Tapeten sollten Sie ebenfalls regelmäßig austauschen, da sich im Laufe der Jahre Abnutzungserscheinungen einstellen. Die Preise variieren hier sehr stark, günstigen Teppichboden erhalten Sie zum Beispiel bereits ab 10 Euro je Quadratmeter, hochwertige Fliesen kosten ab 50 Euro je Quadratmeter.
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Eine Renovierung günstig finanzieren
Um die notwendigen Renovierungsarbeiten an Ihrer Immobilie zu finanzieren, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, eine sogenannte Instandhaltungsrücklage zu schaffen, auf die Sie bei Bedarf zurückgreifen können. Wir empfehlen Ihnen, jährlich mindestens 1.000 Euro zur Seite zu legen.
Ist bereits absehbar, dass in einigen Jahren eine größere Renovierung ansteht, dann können Sie auch einen Bausparvertrag abschließen und sich zusätzlich zu Ihrem privaten Guthaben staatliche Förderungen sichern. Modernisierungsarbeiten zählen zur wohnwirtschaftlichen Nutzung, die Voraussetzung für die Förderungen und das Bauspardarlehen ist.
Insbesondere bei teureren Renovierungen und Modernisierungen ist oft ein Modernisierungskredit die richtige Wahl. Sie müssen Ihrer Bank lediglich mit einem aktuellen Grundbuchauszug nachweisen, dass Sie Besitzer einer Immobilie sind. Als zweckgebundenes Darlehen ist ein Modernisierungskredit zudem besonders günstig. Wenn Sie im Rahmen der Renovierung auch Maßnahmen zur energetischen Sanierung planen, dann sollten Sie außerdem von den staatlichen Förderangeboten Gebrauch machen, welche die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) anbieten. Insbesondere ist hier der KfW-Kredit „Energieeffizient Sanieren“ zu nennen.
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Wichtig für Sie:
Planen Sie eine Renovierung oder Modernisierung in einem kleineren Rahmen und benötigen Sie hierfür noch zwischen 5.000 Euro und 75.000 Euro Kredit, können Sie ganz einfach online den flexiblen und zinsgünstigen Privatkredit mit Sofortzusage der Degussa Bank beantragen. Der Vorteil liegt darin, dass dieser Kredit nicht zweckgebunden ist und keine Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch erforderlich ist.
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Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Haus renovieren wollen, müssen Sie darauf achten, die schützenswerten Eigenschaften nicht zu verändern. Bei einem Fachwerkhaus mit denkmalgeschützter Fassade bedeutet dies, dass die Fassade optisch erhalten bleiben muss. Das verteuert zwar die Renovierung, oft sind aber Förderungen verfügbar.
In den meisten Fällen ist es günstiger, einen Altbau zu renovieren und dafür gegebenenfalls auch staatliche Förderungen zu nutzen. Denn bereits der Abriss kann teuer werden und anschließend folgen beim Neubau die üblichen Baukosten und Baunebenkosten. Neu zu bauen ist hingegen sinnvoll, wenn die Bausubstanz bereits stark angegriffen ist. Im Einzelfall kann Ihnen ein Bausachverständiger helfen, einzuschätzen, was die richtige Entscheidung ist.
Ja. Welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können und in welcher Höhe, hängt aber von der Vermietung oder Eigennutzung des Gebäudes ab. Bei einer von Ihnen vermieteten Immobilie sind die Renovierungskosten i.d.R. in voller Höhe von der Steuer absetzbar. Das Finanzamt sieht sie als Erhaltungsaufwand an, den Sie in der Steuererklärung (Anlage V) als Werbungskosten geltend machen können. Zu den typischen Erhaltungsarbeiten zählen etwa Dachreparaturen, der Austausch von Türschlössern oder die Renovierung des Badezimmers. Die Ausgaben dafür mindern Ihre Einkünfte aus der Vermietung, wodurch sich das zu versteuernde Einkommen senkt und Sie insgesamt weniger Steuern zahlen.
Zu beachten ist für die Werbungskosten u.a. eine dreijährige Frist nach Kauf, in der Sie für Renovierungen maximal 15 % des Kaufpreises des Gebäudes ansetzen dürfen. Sonst bewertet das Finanzamt die Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwendungen, sondern als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Das hat den Nachteil, dass Sie diese Ausgaben plus die Anschaffungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben müssen.
Tipp: Achten Sie darauf, Renovierungskosten unter der 15 %-Grenze zu halten. Vermeiden Sie viele kleinere Reparaturen, da Sie sonst jährlich nur geringe Beträge absetzen können. Gehen Sie aufschiebbare Reparaturen daher möglichst erst nach der Dreijahresfrist an. Achtung: Auch nach der dreijährigen Frist können Erhaltungsaufwendungen zu nachträglichen Herstellungskosten werden, wenn bspw. die Immobilie vergrößert oder der Wohnstandard erheblich verbessert wird. Besprechen Sie Ihren individuellen Fall und Ihr Vorgehen in jedem Fall mit Ihrem Steuerberater und informieren sich detaillierter.
Auch in einer selbstgenutzten Immobilie können Sie Renovierungen steuerlich geltend machen. Allerdings gilt dies nur für den Lohn der Handwerker sowie für Fahrtkosten oder Gerätemiete. Nicht absetzbar sind Materialkosten, beispielsweise Fliesen oder Wandfarbe. Gemäß § 35a EStG dürfen Sie Handwerkerleistungen mit 20 % der Kosten inklusive Mehrwertsteuer von Ihrer Steuerschuld abziehen. Für die Renovierung gilt dabei ein Höchstbetrag von 1.200 Euro pro Jahr und Haushalt. Maßgeblich fürs Finanzamt ist immer das Jahr, in dem die Handwerkerrechnung bezahlt wurde.
Bei der Eigennutzung gibt es seit 2020 einen weiteren Steuervorteil: Für energetische Maßnahmen, zum Beispiel eine neue Wärmedämmung, Fenster oder Heizungssysteme, können Sie 20 % der Kosten über drei Jahre verteilt von Ihrer Steuerschuld abziehen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie älter als zehn Jahre ist, Sie selbst darin wohnen, und die Maßnahme von einem Fachunternehmen bescheinigt und durchgeführt wird. Zudem sind Höchstbeträge zu beachten. Dieser staatliche Bonus gilt noch bis zum 31. Dezember 2029.
Die steuerliche Absetzbarkeit in Bezug auf obenstehende Belange und Ausführungen ist immer auch vom jeweiligen Einzelfall und weiteren Details abhängig. Bitte informieren Sie sich tiefergehender und besprechen das Vorgehen mit Ihrem Steuerberater. Zudem ändern sich Gesetze und Rechtsprechung im Zeitablauf.
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