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Besonders im Altbau schafft ein Dachausbau relativ günstig neue Wohnfläche. Vom zusätzlichen Arbeitszimmer bis hin zu einer Einliegerwohnung ist alles denkbar. Wie Sie Ihre Ideen für den Dachausbau umsetzen, wann Baugenehmigungen nötig sind und welche Förderungen und Finanzierungsmöglichkeiten es gibt, erfahren Sie auf heim-und-immobilie.de.

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Von der ersten Idee zur konkreten Planung

Ganz egal, ob Sie noch nach den passenden Ideen für Ihren Dachausbau suchen oder schon genaue Vorstellungen haben – es gibt viel zu beachten. Dabei können Sie zum Beispiel die finanzielle Planung als Teil der Vorarbeiten selbst erledigen. Mit einem Modernisierungskredit der Degussa Bank können Sie Ihr Vorhaben finanzieren. Achten Sie hinsichtlich der Machbarkeit auf die baulichen Gegebenheiten. So sollte beispielsweise die Deckenhöhe auf mindestens der Hälfte der auszubauenden Fläche 2,30 Meter oder mehr betragen. So wird genügend Platz für Sanierungsarbeiten und Einbauten – etwa von neuen Fenstern – geboten und Sie können den vorhandenen Raum ideal ausschöpfen.

Nutzen Sie die Hilfe von Profis. Vorschäden wie einen Holzwurmbefall oder mangelhafte Statik können Laien kaum erkennen. Auch sollte ein Experte beurteilen, wo eine Treppe gesetzt oder neue Wände eingezogen werden können. Planen Sie Ihren Dachausbau deshalb nicht allein, sondern holen Sie sich frühzeitig professionelle Unterstützung. 

Architekten und Handwerker werden Ihre Wünsche professionell umsetzen und dabei auf die Sicherheit achten. Begabte Heimwerker können einen Teil der Aufgaben auch selbst übernehmen, etwa das Erneuern der Wärmedämmung. Arbeiten, wie den Einbau neuer Fenster, sollten Sie aber stets den Profis überlassen. Nicht zuletzt, weil diese sich mit benötigten Materialien und Montageverfahren auskennen und in der Lage sind, entsprechende Empfehlungen abzugeben.

Was ist beim Dachausbau zu beachten?

Wann bei einem Dachausbau eine Baugenehmigung nötig ist, regeln die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer. Eine erstmalige Nutzbarmachung als Wohnfläche ist genehmigungspflichtig; ebenso Arbeiten, die den baulichen Charakter – sprich das Erscheinungsbild des Gebäudes – verändern. Dazu zählt zum Beispiel auch die Dachneigung. Für den Austausch alter Fenster brauchen Sie also meist keine Genehmigung, für das Hinzufügen von Dachgauben oder einer Dachterrasse schon.

Weil ein Dachausbau zusätzlichen Wohnraum schafft, ohne Grundfläche zu verbrauchen, reagieren die Bauämter meist großzügig. Erkundigen Sie sich aber unbedingt vor Beginn der Bauarbeiten nach den Vorgaben.

Sie haben Fragen rund um die Bau-/Immobilienfinanzierung?

Kontaktieren Sie unser Expertenteam ganz einfach sofort per Telefon, E-Mail oder (Video-)chat oder vereinbaren einen Wunschtermin.

heim-und-immobilie.de empfiehlt Ihnen die wiederholt ausgezeichneten Finanzierungslösungen der Degussa Bank. Die derzeit sehr günstigen Sollzinsen können Sie sich bei der Degussa Bank bis zu 20 Jahre lang festschreiben lassen, sodass Sie ein Höchstmaß an Planungssicherheit gewinnen. 

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Den Dachausbau günstig finanzieren

Die typischen Baumaßnahmen beim Dachausbau betreffen:

  • Entkernen (Schadstoffe beseitigen und Einbauten wie Fenster oder Türen entfernen)
  • Dachdämmung (neue Dämmstoffe einbauen)
  • Fenster und Gauben (weitere Fenster mit oder ohne Dachöffnungen montieren)
  • Wände (Zwischenwände einbauen)
  • Boden (neue Bodenbeläge montieren)
  • Heizung (neue Heizkörper installieren oder vorhandene Geräte modernisieren)
  • Elektrik (Stromleitungen verlegen, Steckdosen installieren etc.)
  • Küche und Bad (Installation oder Modernisierung der Sanitäranlagen)
  • Treppen und Türen (Einbau von Treppen und Türen)

Die Kosten für einen Dachausbau hängen von der Fläche und dem Zustand des Daches sowie von der geplanten Nutzung der neuen Wohnräume ab. Höhere Kosten fallen etwa an, wenn umfangreiche Sanierungen nötig sind – zum Beispiel eine komplett neue Wärmedämmung. Auch das Verlegen von Strom- und ggf. Wasserleitungen, der Einbau von Steckdosen, die Schalldämmung der neuen Geschossdecke etc. tragen zu den Ausgaben für einen Dachausbau bei. 

Ein Beispiel: Der Einbau eines neuen Fensters – wenn dafür eine Öffnung im Hausdach geschaffen werden muss – schlägt mit etwa 2.000 Euro (inklusive Arbeitsleistungen der Handwerker) pro Fenster zu Buche. Der Preis für den Einbau einer Dachgaube bewegt sich dagegen schon knapp im fünfstelligen Bereich. Hier müssen Sie mit 7.000 bis 11.000 Euro rechnen und benötigen zusätzlich eine offizielle Genehmigung.

Bei einem komplett unsanierten Dachgeschoss steigen die Aufwände für einen Dachausbau schnell an. Sie müssen mit Kosten von durchschnittlich 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter rechnen, wie die folgende Beispielrechnung zeigt.

Beispielrechnung für einen Dachausbau

In diesem Beispiel gehen wir von einer Grundfläche von 60 m² und knapp 100 m² Dachfläche aus. Dies entspricht der durchschnittlichen Größe eines Dachgeschosses in Deutschland.** Die Handwerksleistungen sind bei den Baumaßnahmen inklusive.

BaumaßnahmeFläche / AnzahlKosten pro m²Kosten gesamt
(Mittelwertberechnung inklusive Einbau)
Boden60 m²20 - 30 € pro m²1.500 €
(Mittelwert 25 € x Fläche 60 m²)
Entkernen140 m²50 - 60 € pro m²7.700 €
Dachgauben1 Stück7.000 - 10.000 € pro Stück8.500 €
Dämmung100 m²70 - 80 € pro m²7.500 €
Wände90 m²25 - 40 € pro m²2.500 €
Boden60 m²20 - 30 € pro m²1.500 €
Heizkörper4 Stück300 € pro Stück1.200 €
Elektrik (Sämtliche Elektroarbeiten)1.000 € pauschal1.000 €
Fenster4 Stück1.000 € pro Stück4.000 €
Dachausbau gesamt 300 - 500 € pro m²35.400 €

Wie die Beispielrechnung zeigt, summieren sich die Aufwände des Dachausbaus zu einem Komplettpreis von rund 35.400 Euro.  

In Ihrer Kostenkalkulation müssen Sie berücksichtigen, dass je nach Ort die Handwerkerkosten variieren. Für eine Handwerkerstunde müssen Sie zwischen 30 und 60 Euro einkalkulieren. Die benötigten Arbeitsmaterialien werden extra abgerechnet. In dieser Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Stundensätze der wichtigsten Handwerker:

HandwerkerStundensatzBesondere Einflussfaktoren auf Stundensatz
Bodenleger40 - 60 €Niedrige Tariflöhne; unter Umständen hohe Materialkosten (Beschaffenheit Fliesen)
Dachdecker45 - 60 €Hohe Tariflöhne; teure Werkzeuge
Elektriker40 - 55 €Niedrige Tariflöhne; besondere Fachkenntnisse nötig, die preissteigernd wirken
Maler30 - 40 €Niedriger Tariflohn; geringe Werkzeugkosten; wenig Raumbedarf
Schreiner30 - 45 €Starke Spezialisierung und unterschiedlich große Ausstattung hinsichtlich Werkzeug und Werkstatt
Maurer35 - 50 €Hoher Tariflohn; wetterbedingte Arbeitspausen bei gleichzeitig fortlaufenden Bezügen
Spengler30 - 60 €Hoher Tariflohn, Spezialwissen erforderlich
Anlagenmechaniker für Sanitär-, Heizungs- und Klimatechnik40 - 60 €Hohe Qualifikationen zur Ausübung nötig; häufige Tätigkeit beim Kunden in großer Eigenverantwortung

Hinweis: Die tatsächlichen Kosten können von der o. g. Darstellung abweichen, da sie sich zum Teil erheblich nach Bundesland, Region und auch zwischen Stadt und Land unterscheiden. Zu den weiteren Einflussfaktoren bei der Preisgestaltung gehören konjunkturelle Schwankungen.

So unterstützt Sie der Staat beim Dachausbau

Für Dachausbauten stehen verschiedene staatliche Förderungen bereit. Planen Sie einen Dachausbau, der mit einer energetischen Sanierung einhergeht, können Sie je nach Art der Sanierung und Ausgestaltung der Finanzierung verschiedene Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen. Voraussetzung für den Erhalt von Fördermitteln ist, dass im Zuge der Sanierungsmaßnahmen die Vorgaben des aktuell gültigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden.

Besonders geeignete Fördermittel sind der KfW-Kredit 261 „Sanierung zum Effizienzhaus“, der KfW-Kredit 262 „Sanierung mit Einzelmaßnahmen“, der KfW-Zuschuss 461 „Sanierung zum Effizienzhaus“ oder die Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen im Rahmen einer energetischen Sanierung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Alle diese Förderungen wurden im Januar 2021 in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zusammengefasst. Sowohl die KfW-Bank als auch das BAFA bleiben aber die Träger. 

Apropos Finanzierung: heim-und-immobilie.de empfiehlt Ihnen für Ihre geplante Sanierung die Degussa Bank als Finanzierungspartner. Eine notwendige Finanzierung können Sie direkt hier ganz nach Ihren individuellen Wünschen berechnen und die möglichen Förderprogramme berücksichtigen lassen.

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